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“婚前按揭房”如何归属的判例解读/涨晓达

作者:法律资料网 时间:2024-06-18 00:30:10  浏览:8746   来源:法律资料网
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大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读

张晓达 律师

2004年12月22日

一.大陆法院判例

2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房,首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚,当时王先生所买的房产已升值至100万民币,婚后双方共同偿还贷款。2003年11月,夫妻双方因感情不和闹离婚,当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时,张女士认为,该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外,其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有,因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后,一审判决该房产为王先生个人财产,归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款,王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服,上诉到二审法院,最终二审法院维持原判。

二.婚前按揭房产归属问题分析

这里我们要讨论的“婚前按揭房产”,是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买(限为个人行为,排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为,此时可能房屋已为双方婚前共有财产),婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上,上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产,进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。

财产分割是离婚中最容易遇到的问题,很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白,特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款,再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间,一个人很有可能在这期间结婚又离婚,上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢?

1.法律对一般婚前财产的原则性规定

大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定,只是就一般的婚前财产的分割做出了规定,即除夫妻双方另有约定外,婚前个人财产属于夫妻一方所有,并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点,因为在2001年大陆修订《婚姻法》前,最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定:婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产,但现在的法律对此问题做了重大改变。

2.剖析婚前按揭房产的分割

上述对婚前财产分割的原则性规定,套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”,然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重,需要进一步剖析:

(1)何为“婚前”?何为“婚前购房”?

从上面的分析不难看出,婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点:一是“婚前”到“婚后”的时间点;二是“购房”时间点,即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者,答案很简单,鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻,因此,夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点,而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。

对于后者,比较困扰,在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点?例如:在婚前签了购房合同,付了首期款,婚后才进行按揭贷款,并办了《房产证》,那哪个才是“购房时间点”?
有人认为,鉴于房产在法律上属于不动产的范畴,而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续,取得《房产证》之日,因此,认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为,判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付,还是婚后以共同财产支付的。
实际上,上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了,因此由此得出的结论也有失偏颇,考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性,应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点,签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

(2)按揭购房过程中各方的法律关系如何?“共同还贷”如何补偿对方?

婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑,然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款,难道不会对房屋的所有权产生任何影响么?有人提出过这样的观点:在偿还完所有银行贷款前,应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分,婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益,这属其个人财产;而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益,这部分是夫妻双方的共有财产,应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前,应当先弄清按揭购房各方的法律关系,即购房人、出卖人(如开发商)和贷款银行三方的关系。简单地说,购房者与开发商是房屋买卖关系,而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同,并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户,同时也办理了房产证后,购房合同双方都已经履行完了合同义务,双方已经结束了购房合同的关系。在此之后,购房人向偿还银行借款的行为,属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为,并不影响所购房屋所有权的归属。

如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款,可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务,因此,离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方,这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。

联系方式:dadaxtw@yahoo.com.cn


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重庆市养犬管理暂行办法

重庆市人民政府


重庆市人民政府令第208号



《重庆市养犬管理暂行办法》已经2007年10月25日市人民政府第110次常务会议通过,现予公布,自2008年3月1日起施行。





市 长



二○○七年十一月十四日









重庆市养犬管理暂行办法



第一章 总 则



第一条 为规范养犬行为,保障公民人身健康和安全,维护社会公共秩序和市容环境,根据有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 在本市行政区域内养犬、从事犬只经营以及相关管理活动,适用本办法。

军用、警用犬只以及科研实验用犬只等特种犬只的管理不适用本办法。

第三条 养犬管理实行养犬人自律、社区管理、政府监管、社会监督相结合的原则。

第四条 养犬实施分区管理。区县(自治县)人民政府根据实际情况,可以将本行政区域内的全部或者部分城区划为重点管理区,其他地区为一般管理区。重点管理区的具体范围,由区县(自治县)人民政府划定并公布。

第五条 区县(自治县)人民政府负责本办法的组织实施,并建立由公安、市政、兽医、卫生、工商等有关部门组成的养犬管理协调工作机制,实施执法联动。

公安部门是养犬管理的行政主管部门,兽医、卫生、市政、工商、物价、财政等部门按照各自职责,共同做好养犬管理工作,村(居)民委员会、业主委员会和犬业协会等有关组织,协助做好养犬管理工作。

第六条 养犬人的合法权益依法受保护。但养犬人必须依法养犬、文明养犬,不得损害他人的合法权益。



第二章 犬只免疫和登记



第七条 一般管理区饲养犬只实行狂犬病免疫制度,犬只未经免疫,不得饲养。重点管理区饲养犬只实行狂犬病免疫、犬只登记制度,犬只未经免疫、登记,不得饲养。

第八条 兽医部门应当按照便民原则,定期组织动物诊疗机构到城市社区、住宅小区、农村地区提供犬只狂犬病免疫服务,并发放免疫证明。

兽医部门统一规定的犬只狂犬病免疫服务及所用疫苗,由所在区县(自治县)人民政府统筹解决费用。

第九条 重点管理区饲养犬只,养犬人应当自饲养之日起15日内,携犬到所在地公安部门指定地点办理养犬登记。

办理养犬登记,应当提交如下资料:

(一)养犬登记申请表;

(二)养犬人的本市常住户口或者暂住证明;

(三)合法、有效的犬只免疫证明。

从境外进口的犬只,还须具有出入境检验检疫机构出具的入境动物检疫证明。

第十条 公安部门应当在接到养犬申请之日起5日内,对养犬人提交的申请及相关证明进行审核。符合条件的,及时发放养犬证(犬牌)。不符合条件的,不予登记,并书面告知其理由。

需要进一步核实或有其他特殊情况的,经单位负责人同意,可以延长10日办理,并向养犬人书面说明理由。

第十一条 犬只登记包括下列内容:

(一)养犬人姓名或者单位名称、地址、联系方式;

(二)犬只品种、照片、主要体貌特征;

(三)犬只免疫情况;

(四)养犬证(犬牌)发放时间;

(五)其他应当记载的事项。

第十二条 养犬登记有效期为一年。期满需要继续养犬的,养犬人应当在有效期届满30日前,持有效犬只狂犬病免疫证明到所在地公安部门指定地点申请办理延续手续。

第十三条 养犬人有下列情形之一的,应当持养犬证(犬牌)到所在地公安部门指定地点办理变更、注销手续:

(一)养犬人的姓名、地址、联系方式变更的,应当自变更之日起30日内办理变更登记;

(二)饲养的犬只出售或者赠与他人的,原养犬人、购犬人或者受赠人应当在30日内办理变更登记;

(三)饲养的犬只死亡或者失踪的,养犬人应当自犬只死亡或者失踪之日起15日内办理注销登记;

(四)养犬人放弃所饲养犬只的,应当将犬只送交犬只收容留检场所,并在送交之日起15日内办理注销登记。

养犬证(犬牌)遗失的,养犬人应当自遗失之日起15日内到公安部门申请补发。

第十四条 重点管理区养犬应当按年缴纳管理服务费。具体标准由市价格行政主管部门会同市财政部门另行制定,并向社会公布。

饲养绝育犬的,减半收取管理服务费;盲人饲养导盲犬和肢残人员饲养扶助犬的,免收管理服务费。

第十五条 管理服务费作为政府非税收入纳入同级财政预算,实行收支两条线管理。各部门养犬管理所需工作经费,纳入同级财政的部门预算。

第十六条 管理服务费主要用于犬只管理、犬只狂犬病免疫等支出。管理服务费收支情况向社会公布。

  

第三章 养犬行为规范



第十七条 养犬人应当按照国家相关规定定期为犬只接种预防狂犬病疫苗,还应当防治犬只的其他疫病。

对有兴奋、狂暴、流涎、具有明显攻击性等疑似狂犬病症状的犬只应当及时进行捕杀,并及时报告当地兽医部门。

第十八条 饲养犬只应当遵守下列规定:

(一)不得携犬进入机关、医院、学校、体育场馆、博物馆、图书馆、影剧院、商场以及设有犬只禁入标识的公园、风景名胜区等公共场所;

(二)不得携犬乘坐除小型出租汽车以外的公共交通工具;携犬乘坐小型出租汽车时,应当征得驾驶员同意;携犬乘坐电梯的,应当将犬装入犬袋、犬笼,或者怀抱、戴嘴套;

(三)重点管理区域内携犬出户的,犬只必须挂犬牌、束犬链,犬链长度不得超过1米,并由成年人牵领;

(四)饲养烈性犬、攻击性犬的,必须在住所外显著位置张贴警示标牌;携烈性犬、攻击性犬出户的,除遵守本条相关规定外,还应当将犬只装入犬笼或者为犬只戴嘴套;

(五)不得虐待、遗弃饲养犬只;犬只死亡的,养犬人不得随意丢弃,应当及时进行无害化处理;

(六)犬只在公共场所产生的粪便,养犬人应当立即清除;

(七)饲养犬只不得干扰他人正常生活,不得放任、驱使犬只恐吓、攻击他人;犬吠影响他人休息的,养犬人应当采取措施予以制止;

(八)犬只给他人造成伤害的,养犬人应立即将伤者送医疗卫生机构诊治,依法承担疾病预防和医疗费用并依法承担赔偿责任。



第四章 犬只经营规范



第十九条 以营利为目的、在固定场所从事犬只养殖、交易等经营活动的,应当依法办理工商注册登记,并自工商登记之日起30日内到所在地区县(自治县)公安部门备案。

第二十条 从事动物诊疗活动的单位和个人,应当遵守法律、法规,遵守职业道德,建立健全病例档案制度和诊疗制度。严禁为养犬人开具虚假免疫证明。

第二十一条 从事犬只养殖、交易等经营活动,应当遵守下列规定:

(一)场所应当符合国家规定的防疫条件;

(二)养殖、交易场所不得设在住宅小区、商住楼以及其他人口密集区域;

(三)记载养殖、交易犬只的品种、数量和流向,并向所在地区县(自治县)公安部门备案;

(四)除免疫、诊疗、配种和交易外,不得将所养犬只带出饲养场所;

(五)发现犬只染疫或者疑似染疫的,应当立即向当地兽医部门报告,并监护好现场,不得转移、出售和屠宰。



第五章 监督管理



第二十二条 区县(自治县)人民政府负责本办法的组织实施,可以在重点管理区内规定禁止遛犬的区域和时间,并设立标识;在重大节日或者举办重大活动期间可以规定临时禁止遛犬的区域和时间,并设立标识。

第二十三条 公安部门应当履行下列监督管理职责:

(一)依法实施养犬登记,对养犬人遵守登记制度的情况进行监督检查;

(二)受理有关养犬的投诉,及时调处治安纠纷,查处违反本办法规定的养犬行为。

第二十四条 兽医部门应当履行下列监督管理职责:

(一)依法对犬只的免疫、诊疗服务、传染病预防监控进行监督管理,督促养犬人对所养犬只进行免疫、防疫消毒和无害化处理;

(二)对疑似患有狂犬病的犬只及时进行采样诊断;

(三)向社会公布烈性犬、攻击性犬只种类;

(四)协助当地政府确定狂犬病疫点疫区和疫情扑灭。

第二十五条 工商部门应当依法为从事犬只经营活动的单位和个人办理工商注册登记,依法查处无照经营行为。

第二十六条 卫生部门应当做好人用狂犬病疫苗注射、狂犬病患者诊治和狂犬病疫情的监测、报告、调查处理工作,开展预防狂犬病卫生知识宣传,制定对被犬只咬伤人员的及时、无条件救助制度。

第二十七条 市政部门应当做好对街巷占道销售犬只等影响市容环境卫生行为的查处工作,及时清理或者督促养犬人清理犬只排泄物。

第二十八条 村(居)民委员会、住宅区业主委员会,可以召集村(居)民会议、业主大会或业主代表大会就文明养犬、准养犬种、饲养犬只数量、爱护清洁卫生、遛犬区域和时间等事项依法制订养犬自律公约,并监督实施。

第二十九条 任何单位和个人有权对违法养犬行为进行批评、劝阻,并可向相关部门举报、投诉。相关部门应当公布举报、投诉电话,并及时处理举报、投诉事项。

第三十条 对正在伤人的犬只,任何人可就地捕灭。

经公安部门依法确认有一次伤人记录的犬只,不得再在重点管理区内饲养。养犬人应在15日内到公安部门办理注销登记。

有条件的养犬人,可以为所养犬只办理犬只相关责任保险。

第三十一条 区县(自治县)人民政府应当鼓励民间组织、志愿者救助流浪犬只,建立犬只收容留检场所,确定捕捉流浪犬只的机构,公布其联系电话。

对收容的犬只,7日内通知养犬人认领;不能查明养犬人、逾期无人认领或者养犬人拒不认领的,按无主犬只处理。



第六章 法律责任

  

第三十二条 饲养未经免疫犬只的,由公安部门责令限期改正,重点管理区内处500元以上1000元以下罚款,一般管理区内处100元以上500元以下罚款;逾期不改正的,收容犬只。

第三十三条 重点管理区内未经登记擅自养犬的,由公安部门责令限期改正;逾期不改正的,收容犬只,并处200元以上1000元以下罚款。

第三十四条 不按本办法规定办理养犬登记延续、变更、注销手续或者养犬证遗失逾期不补办的,由公安部门责令限期改正;逾期不改正的,处100元以上500元以下罚款。

第三十五条 不按本办法规定缴纳管理服务费的,由公安部门通知补交。逾期不补交的,每日按收费总额的万分之五加收滞纳金。

第三十六条 违反本办法第十八条第(一)项至第(五)项规定的,由公安部门予以警告,并处100元以上1000元以下罚款;情节严重的,收容犬只。

违反本办法第十八条第(六)项规定的,由市政部门处以50元以上100元以下罚款。

违反本办法第十八条第(七)项规定的,由公安部门按照《中华人民共和国治安管理处罚法》规定予以处罚。涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

违反本办法第十八条第(八)项规定不及时将伤者送医疗机构诊治的,由公安部门责令限期改正;逾期不改正的,处500元以上1000元以下罚款。

第三十七条 从事犬只经营活动,不向公安部门备案或者报备事项不实的,由公安部门责令限期改正;逾期不改正的,并处500元以上2000元以下罚款。

第三十八条 伪造、变卖或者出具虚假免疫证明、养犬证(犬牌)的,由兽医部门、公安部门按职责处2000元以上5000元以下罚款;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

第三十九条 违反本办法第二十一条第(一)项规定的,由兽医部门按有关规定予以处罚。

违反本办法第二十一条第(二)项规定的,由公安部门责令限期改正,逾期不改正的,处2000元以上5000元以下罚款。

违反本办法第二十一条第(三)项规定的,由公安部门责令限期改正,逾期不改正的,处1000元以上3000元以下罚款。

违反本办法第二十一条第(四)项规定的,由公安部门处200元以上1000元以下罚款。

违反本办法第二十一条第(五)项规定的,由兽医部门按照相关规定予以处罚。

第四十条 犬只给他人造成伤害的,由公安部门对养犬人予以警告,并处500元以上1000元以下罚款。

违反本办法第三十条第二款规定在重点管理区内饲养有伤人记录犬只的,由公安部门责令限期改正;逾期不改正的,收容犬只,并处500元以上1000元以下罚款。

第四十一条 公安部门收容的犬只,统一送犬只收容留检场所处理。

第四十二条 相关管理部门及其工作人员,应当依照法定程序和权力积极履行管理职责,文明执法。执法人员有下列行为之一的,由其所在单位、上级主管部门或者监察机关给予行政处分,涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

(一)不依法履行职责或者相互推诿的;

(二)不按规定登记或者故意拖延的;

(三)对群众举报不及时处理的;

(四)有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

第四十三条 因养犬发生纠纷的,当事人可以向人民调解委员会申请调解,也可以依法向人民法院提起诉讼。

第四十四条 当事人对行政机关具体行政行为不服的,可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。



第七章 附 则



第四十五条 公安部门按照合法、高效、便民原则,可以委托街道办事处、乡镇人民政府或者村(居)民委员会办理养犬登记、收取养犬管理服务费。

第四十六条 本办法自2008年3月1日起施行。


财政部关于呆账准备提取有关问题的通知

财政部


财政部关于呆账准备提取有关问题的通知
2005年9月5日 财金[2005]90号

国家开发银行,中国农业发展银行,中国进出口银行,中国工商银行,中国农业银行,中国银行,中国建设银行,中国建银投资有限责任公司,交通银行,招商银行,中国民生银行,中国国际信托投资公司,中国光大(集团)总公司,中国民族国际信托投资公司,中煤信托投资有限责任公司,各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
财政部《金融企业呆账准备提取管理办法》(财金[2005]49号,以下简称《办法》)印发后,部分金融企业提出了一些需要进一步明确的问题,现就有关问题通知如下:
一、关于正常类贷款准备金问题
《办法》规定,专项准备的计提比例由金融企业根据贷款资产的风险程度和收回的可能性合理确定,如果正常类贷款有风险,也可计提专项准备,计提比例可根据其风险状况自主确定。
金融企业以前对正常贷款计提的贷款损失准备是根据其风险状况在成本中列支的专项准备,不具有一般准备的性质。金融企业2004年底的专项准备余额应该是根据资产风险状况提取的,不应该出现多提或少提的现象。如果2005年底应保有的专项准备余额大于2004年底专项准备余额,可补提专项准备;如果2005年底应保有的专项准备余额小于2004年底专项准备余额,可转回相应的专项准备。
二、关于一般准备金计提范围问题
《办法》明确规定,一般准备根据承担风险和损失的资产余额的一定比例提取。金融企业应严格按照《办法》规定的范围根据承担风险和损失的资产余额提取,不得仅对贷款余额提取,也不得以扣除已计提减值准备后得资产净额作为提取一般准备的基数。
三、关于设置一般准备过渡期问题
《办法》规定,原则上一般准备余额不低于风险资产期末余额的1%,已经考虑了一般准备一次性到位的困难,因此一般准备2005年无法到位的,可以分年到位。为防范不可识别风险,金融机构应在3年左右提足一般准备,最长不得超过5年。
四、关于追溯调整问题
《办法》与《金融企业呆账准备金提取及呆账核销管理办法》(财金[2001]127号)和《金融企业会计制度》关于呆账准备计提政策是一致的,只是将有关政策加以细化,不是重大会计政策变更,因此不需追溯调整。
五、关于执行时间和范围问题
为了保证金融企业财务政策的统一,真实反映财务状况,向社会表明诚信,金融企业不得以任何理由和借口,要求主管财政部门给予暂缓执行《办法》的特殊政策。政策性银行可以参照执行。
六、关于利润分配顺序问题
按照《公司法》的规定,企业在税后净利润分配时,必须首先提取法定盈余公积和法定公益金。金融企业可在提取法定盈余公积和法定公益金之后提取一般准备。