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股权转让优先权的适用及其除外/罗亚海

作者:法律资料网 时间:2024-07-25 01:57:02  浏览:8924   来源:法律资料网
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股权转让优先权的适用及其除外

罗亚海


【摘要】有限责任公司之特征引发“对世”的所有权和“私法公法化” 的股权优先权的博弈,不能纵容所有权的恣意,也不能夸大股权优先权的无限制适用。股权优先权依托公司章程、诚实信用原则、私法公法化等制度和理念而存在。股权优先权的适用范围和所受到的限制也必然要依照上述理念的指引而得到正确确认。
【关键词】股权优先权; 股权转让; 私法公法化; 适用除外;

股权优先权和股权的所有权态势是一个相互矛盾的客体,在现实的运作中,表现为两种利益的冲突。虽然现行的法律体系并没有在两种权利的博弈上做出抉择,但是,“理想的利益在法律的续造中也必须相互联系在一起。” [[1]这是赫克关于利益法学中“利益”的理解,转引自伯恩·魏德士,丁晓春 吴越 译《法理学》[M],法制出版社2003年版第242页。][1]因此股权优先权与股权所有各自效力领域的确定,是股权优先权制度发挥作用的重要前提。
一、问题的提出——股权优先权适用于特定的转让行为
股权优先权制度的设计,主要目的是保证老股东可以通过行使优先权达到对公司的控制。这种控制,有利于实现有限公司的人合性质,加强股东的合作性。在股东向股东以外的人转让股权的时候,新老股东的良好关系受到重要的影响,同时也是出于对老股东在公司存续中贡献的承认[[2]宋良刚:《股权转让优先权制度分析》,载《中国工商研究》[J]2005年第5期,第52页。][2],给予老股东公司控制优先权。
(一)股权优先权的含义
股权优先权是指有限公司的股权发生转让的时候,其他的股东在相同条件下享有比非股东买受主体优先购买该部分股权的权利。我国《公司法》[[3] 2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订,以下同。][3]第七十四、七十五和七十六条对股权优先权制度做出规定。股权优先权制度主要包含一下几层内涵:
首先,股权优先权是发生在股权转让之时。股权优先权是在股权转让的特定情形下,才会发生有优先权适用的情形。而且这种转让是发生在股东向非股东转让的情况下才会有股权优先权的适用。对于股东内部的转让,公司法给予自由的保障,“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权”,没有任何的限制条件。
其次,股权优先权的适用是有条件的适用。股东优先权并不是股东随意的行使,要有一定的限制条件,只有经过多数股东同意,在同等条件下,其他股东才有优先购买权。同时,公司法也赋予公司章程对股权优先权任意规定的权利,“公司章程对股权转让另有规定的,从其规定。”
再次,股权优先权适用于特定的转移情形。股东优先权并不是发生在任何股东对外转让股份情形下,例如在法定继承的情况下,就排斥了股权优先权的适用,其规定“自然人股东死亡后,其合法继承人可以继承股东资格;但是,公司章程另有规定的除外。”[[4]《公司法》第76条,根据2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订。][4]因此,股权优先权也并不是对所有的行为符合条件的对外转让都可以适用,而是必须面对特定的行为,才会发生适用的效力。
(二)关于股权优先权中“转让”的理解
关于转让的范围,公司法并没有详细的规定,但是法律的漏洞具有“超越法律的法续造”的功能[[5]伯恩·魏德士,丁晓春 吴越 译:《法理学》[M],法制出版社2003年版第369页。][5],而这种续造应该坚持“目的性”范围的理解,优先权制度下的转让,在范畴上应该是股东向非股东的转让,行为内容上应该包括股东的目的性行为和股东意志以外的原因引起的股东的所有权主体转移,主要有代表性行为主要是以下几种:
1、有偿的转让行为
有偿转让是在具有对待给付的情况下,股权的非股东受让者获得一种取代原股东地位的一种可能。在股权优先权理论涵盖之下,转让仅仅是股东与非股东之间的转让。股东之间的转让,坚持的是转让自由的原则,被限制在股权优先权的范围界定范畴之外。
2、股东的赠与行为
赠与是所有权行使的一种方式,股东关于股权的赠与,也只可能存在两种可能,其一是赠与其他的股东,这种赠与,没有违反股权优先权这个“目的性”规范,不会破坏公司的社团性,对于这种股东间合意的破坏,公司法给予了容忍,在股权优先权的层面上,股东的赠与行为应该作这样的理解:是股东对非股东的赠与。
3、股东对股权的抛弃
股东的抛弃行为也是实现其权能的一种方式,股权的抛弃,是否应该纳入股权优先权的视野,主要的就是要界定这种抛弃所引发的“股权先占”能否与股权优先权“制度目的”的关联。抛弃的后继行为可能引发股东组成的变化,并可能影响公司的稳定,不能排除优先权之适用。
4、法定原因引起的股权的转移
股权转让的法定情形,主要包括继承、离婚等引起的财产主体的客观改变,这种改变并不是以股东的意志为“诱因”,但是改变却也引起股东人数合组成的变化,有限责任公司的稳定性受到挑战,从而引发股权优先权适用的思考。
(三)在“转让行为”涵盖下的优先权诠释
股权是所有权的重要组成部分,股权优先权制度是对所有权理论的挑战和限制,在两种私权利撞击中所有权“让位”优先权,主要是因为股权的优先权是在股东的合意的基础上的一项制度,经过法的优先适用博弈,社会本位取代个人本位,私法出现公法化的特征。但是作为所有权的股权并不能被无标准的限制,股权优先权只能适用于股权转让的特定行为,对这个行为范畴的理解,要以股权优先权制度背后的法学理论为依托。
二、股权优先权制度的法学理念依托
(一)公司章程:优先权的制度契约前提
设立公司必须依法制定公司章程。[[6]见《公司法》第11条。根据2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订。][6]关于公司章程性质,英美法系学者侧重于从章程的效果角度,认为公司章程一经登记,即对公司及其股东有约束力,如同公司的每位成员因合意而成立的一个合同,认为公司章程具有契约的特性。更为普遍的观点则认为,公司章程是社团法人的自治规则。因为公司章程一经批准,其效力及于公司及公司所有成员,即公司章程的效力并不局限于参与制定章程的股东或发起人,而且从公司章程的内容和作用来看,由于公司章程的内容涉及到公司的组织原则、业务活动范围、公司内部管理体制等各方面,是公司及其所有成员的基本活动准则,它对公司从设立到解散过程,始终具有全面的指导和规范作用。观点的分歧,并没有抹煞两种观点的共同之处,那就是:公司章程是公司的内部宪章,它是公司及其成员的最高行为准则。这种合意和规则就意味着股东对有限公司稳定性和对出资资产所有权接受限制的一种允诺。
股权优先权的前提是公司章程的存在,在有限责任公司成立和存续过程中,股东都要按照自己对所有权受到限制做出允诺,对这种优先购买承担容忍的责任,这也是股权优先权存在的意识基础。对这种承诺的改变只有其他股东的同意或章程的规定,因此股东优先权只有在“公司章程对股权转让另有规定的”和“应当经其他股东过半数同意”[[7]见《公司私法》第72条,根据2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订。][7]才被排除适用。
(二)私法公法化:股权优先权是法的本位博弈的结果
私法自治的灵魂是意思自治,意思自治原则是顺应经济发展的需要而产生的,最初是为解决适用习惯法的冲突而设置的,[[8]《中国大百科全书·法学》[z].北京:中国大百科全书出版社,1984第412页。][8]“在不知不觉中,契约理论的发展已走过了百年历程,如果说在19世纪契约的存在和发展的确是事实,而在此之后50年里逐渐奄奄一息并趋于死亡则亦是一个不争的事实”。[[9]参见梁慧星主编:《为权利而斗争》[M],中国法制出版社2000年版,第55页 。][9]由于国家对社会、经济生活的干预成为必要,私法日益受到公法的控制,私法的传统概念、制度和原则面临挑战。许多传统、典型的私法关系,已由新的法律关系所调整。私法的价值取向也由个人本位向着社会本位发展。调整方式也由原来的纯私法调整转变成为混合型调整。私法自治原则,在剧烈变化后的现代社会中,正一步步丧失其阵地,越来越多地让位于社会利益的衡平。而对于私法的世界观即平等观来说,私法当事人地位的平等已越来越成为空中楼阁——不切实际。[[10]涂斌华《私 法 的 死 亡——兼论私法的后现代性与后现代私法》,见http://www.law-lib.com/lw/lw_view.asp?no=974 。][10]私法的整个法律体系已经不能满足现代社会发展的要求,“私法已经死亡”[[11]梁慧星主编:《为权利而斗争》,中国法制出版社2000年版,第55页。][11],在这种理念下,作为私法的《公司法》也就屈从这种发展趋势,出现一种混合调整的制度,以达到对私权“滥用”的限制,两个本位的博弈催生了股权优先权制度。
(三)诚实信用原则的信奉:股权优先权的理念价值
诚实信用原则被称作民法的“帝王条款”,是“被吸收到法中的人类生活关系的要素”, 诚实信用的根本目的是为了实现人与人之间的或者人和社会之间的最大程度的公平, 任何处于民事活动中的民事主体,都有义务讲究信用,遵守诺言,不把自己的利益的获得建立在损害国家、社会、或者他人的合法利益的基础之上,[[12]梁彗星《民法解释学》[M] . 北京:中国政法大学出版社,2000。][12]平衡当事人之间的利益,而且要平衡当事人利益与社会利益之间的冲突与矛盾,要求当事人在从事民事活动中要充分尊重他人和社会的利益,不得滥用权利,损害国家、社会和第三人的合法利益。公司的“人合”特点就决定了有限责任公司股东在公司设立和存续过程中对彼此权利和信誉的认可。每个股东都有义务根据诚实信用原则来为公司的健康发展和存续而坚守承诺,这种承诺的违背必然会引起大多数股东的排斥。股权优先权将股东坚守的这种承诺以制度的形式固定下来,对违背诚实和信用的行为加以限定。
(四)公司社团性[[13]关于公司社团性的认识,可能有的观点会因为一人公司被写进公司法而否认公司的社团性这个特征,但是本文坚持一人公司的潜在社团说,将一人公司看作社团的特殊形态。][13]的维护:优先权制度的工具性价值
传统的公司法认为,有限公司是由两个或两个以上的股东共同出资所集合成的社团法人,具有“资合”与“人合”的双重属性,即公司既是资本的联合,也是人的联合。公司既是一种社团法人,其股东至少应为两人,这是公司作为社团法人的本质要求。因此,在西方传统的公司法中,不仅要求公司在设立时发起人必须为两个或两个以上,而且均明确规定,在公司成立后运营的过程中,因某种原因(如股东死亡、股权转让等)而导致股东仅剩一人时,该公司即应解散。[[14]石少侠:《公司法》,吉林人民出版社1994年5月版,第8—9页。][14]随着经济的发展和公司实践的丰富,特别是有关法人理论和制度的不断完善,现代西方公司法承认了“实质上的一人公司”,尔后又允许设立“一人公司”。 以判例形式首先确认实质上一人公司的,是1897年英国衡平法院对萨洛蒙(Salomon)诉萨洛蒙有限公司一案的判决。[[15][英]R· E·G·林斯等著:《英国公司法》[M],上海翻译出版公司1984年3月中文版,第1—2页。][15]后来, 作为大陆法系代表的德国和法国通过修订公司法,允许设立一人公司。经1980年修订,《德国有限责任公司法》明确规定,有限责任公司可以依照本法规定为了任何法律允许的目的由一人或数人设立。[[16]参见《德国有限责任公司法》第一章第1条的规定。][16]根据法国1985年7月11日第85—697号法律的规定,公司得在法律规定的情况下依一人的意志而设立,有限责任公司可以由一人或若干人仅以其出资额为限承担损失而设立。[[17]参见《法国民法典》第1832条第2 款规定和《法国商事公司法》第34条规定。][17]一人公司的出现是否改变公司的社团特征,这是一个在理论界很有分歧的问题。以潜在社团说、股份社团说、和营利财团法人说最为代表,[[18]王保树 崔勤之:《公司法原理》[M],社会科学文献出版社1998年,第126-127页。][18]潜在社员说应该是最符合社会经济和公司历史发展的观点,也是最符合公司制度目的的说法[[19]这是作者自己的观点,社会有尽最大可能保障有限责任公司在法律允许的限度内发展的义务。公司的发展不仅仅给股东带来利润,更是社会取得重大发展的保障,公司从“康曼达”和“面包团体”发展到今天公司形态的历史就说明了这一点。][19]。一人公司存在股权分散的可能,也就是社团性一个特例。普遍意义上的制度寻求,以保持公司社员的关系和公司的稳定,股权优先权制度工具性价值得以体现。
三、股权优先权的适用及其限制
股权优先权制度的诞生,主要就是两种理念的催化,一个是有限责任公司股东的合意,再者就是“公共利益”的保留。因此在股权优先权的适用上,也是要以这两个理念为标准,即公司的转让是否是一种破坏合意的行为,这种转让是否现实的或者潜在的影响到其他股东的权益。
(一)股权优先权的适用
股权优先权的适用,应该是根据股东是否有影响公司存续的故意存在并依据故意是否是造成了或者可能造成损害的为条件;股东股权转让的故意是破坏股东间合意的行为,并可能引发对公司的损害。依据诚实信用原则,坚持私法公法化理念,股东有主观意志的转让行为,应该成为有权优先权适用的范畴。股东这种性质的行为,归纳起来主要有一下几种:
股东的有偿转让行为
股权的有偿转让是股权变动中最普遍的行为。股权的有偿转让,在同等条件下,其他股东具有优先购买权。这个“同等条件”包括(1)转让的数量;(2)转让的价格;(3)转让的履行期限;(4)付款的方式和地点等。[[20]宋良刚:《股权转让优先权制度分析》《中国工商研究》[J]2005年第5期,第52页。][20]在股东的有偿转让情形下,股东的所有行为当然是股东的意识行为,那么股东的这种行可以看作是对章程的一种合意的一种破坏,也可能引发道德风险,并可能进而影响到公司的社团性,因此股东有偿转让的行为,应该适用优先权。
股东的赠与行为
股东的赠与行为是股东的有意识的行为,这是没有任何疑问的,而赠与也必然会引发股权的转移。在赠与转移的情形下,会存在善意转移和恶意两种可能。在善意的情况下,股东的赠与也会对公司章程合意的违背,因此股东转移股权的行为就要受到契约合意的制约,股东的优先权得以行使;在股东的恶意行使的情况下,不仅有违反公司章程的合意之情形,也是对公司对诚实信用原则抛弃,可能会因此而影响到公司的稳定性,必然受到混合调整模式的干涉,更应该保证优先权制度之适用。
股东的抛弃行为
物权人抛弃权利时不得违背公序良俗、侵害他人权利。就像废车就不能抛弃在闹市当中阻碍交通,患禽流感的家禽必须依照法律法规妥善处理而不得任意遗弃一样。通过类推作为“民事绝对权利”的股权的抛弃行为同样不得侵害他人合法权利。因为有限责任公司股东事先在章程中的合意,股东有义务在公司存续期间保持股权的有效。对以抛弃权利的方式恶意行使股权的行为效力如何认定,都适用权利公示和公信原则,遵循权利外观主义。股权抛弃行为一旦生效则将向全社会产生效力,股权立即进入公共领域,所有人都可能会因为“先占”而成为公司股东。不确定的社会公众基于对股权的拥有,会使公司的稳定性受到挑战。尤其在股东出于恶意抛弃股权、损害其他股东的利益时,法律应当对行为人加以惩罚性的限制,以充分填补由于股东的抛弃行为引起的损失,并遏止此违背诚实信用和公序良俗的不法行为。
(二)股权优先权的适用除外
除却股东的故意行为,仍然存在这引发股权转让的情形。没有股东的故意,也就不存在公司章程合意之违背,也不存在对“诚实信用原则”的背离。私法的公法化催生了股权优先权制度,也并不是一味的限制股东对股权的转让,这种“公法化”混合调整机制,应该是股东和公司、股东和股东之间的利益“均衡器”,因此在因为客观原因引起的股权转移,其他的股东也要负担“容忍”的义务,排斥股权优先权的适用。对这些适用除外的行为进行梳理,主要以以下行为为主:
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北京市地方税务局个人出租房屋管理办法(修订)

北京市地方税务局


北京市地方税务局关于修订《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》的通知

京地税征〔2004〕181号


各区、县地方税务局、各分局,市局各业务处室:
为确保《北京市地方税务局关于印发<北京市地方税务局个人出租房屋管理办法>的通知》(京地税征〔2003〕685号)(以下简称《办法》)的贯彻落实,妥善解决执行过程中出现的问题,市局对原《办法》进行了修订,现印发给你们,请依照执行。
对在原《办法》执行期间,按综合征收率征收税款,并单独征收入库的个人所得税,纳税人税负加重的,可以由纳税人持完税凭证直接到主管地方税务机关办理退税。





二○○四年四月十四日




《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》(修订)

第一条 为适应社会主义市场经济的发展,进一步加强个人出租房屋的税收征管,保证税款及时足额入库,根据《中华人民共和国税收征收管理法》和其他有关税收律、法规和规章的规定,并结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 个人(含外籍个人、华侨、港澳台同胞,下同)在本市范围内出租房屋而发生的应税行为,均适用本办法。
第三条 个人出租房屋并取得收入,依法应分别申报缴纳以下税费:营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税。(以下统称“税费”)。
第四条 对个人出租房屋应征收的各项税费可选择以下方式计算缴纳:
一、分税种计征方式:按照政策规定,分税种计算缴纳各种税费;
二、综合征收率计征方式:按每一百元应税收入含五元的税额的负担水平统一计算应纳税额,即按实际收入的5%计征。
对个人出租、转租或再转租行为,本着纳税人自愿和不增加税负的原则,确定分税种计征或按综合征收率计征方式。
第五条 对于纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的,各区县地方税务局、地方税务分局应根据当地实际情况,并结合房屋的地区分布、结构类型、质量面积、市场租金价格等不同情况核定其应纳税额。
第六条 各区县地方税务局、地方税务分局根据实际情况可自行征收个人出租房屋的各项税款,也可委托其他单位或部门(以下简称“代征人”)代征代缴。
第七条 各区县局、分局的税务所应认真做好个人出租房屋的税款征收入库的各项工作,并可以为完税方提供代开发票的服务,同时做好税源资料的搜集整理工作。
第八条 受税务机关委托的代征人必须具有健全的管理机构,各项规章制度完善,并且具有代征税费的实际能力。
第九条 代征人可确定为各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局以及街道办事处、乡镇政府或经主管地方税务机关确认的其他单位。
第十条 代征人的代征资格由各区县地方税务局、地方税务分局认定,在双方协商一致后应与代征人签定《委托代征税款协议书》(一式四份)。同时各区县地方税务局、地方税务分局向代征人核发《委托代征证书》。
第十一条 代征人应严格按照税收法律、法规和规章的规定,严格依照《委托代征税款协议书》规定的代征范围、代征内容、权限以及期限进行税款的代征代缴工作,认真履行代征义务,严格遵守北京市地方税务局的《委托代征税款管理的暂行规定》,并指定有关人员为办税人员,由办税人员专门负责具体的代征工作。
第十二条 代征人不得再行委托其他单位代征。
第十三条 如遇国家税收法律、法规和规章的废止或修订,税务机关应及时通知代征人,并修改或终止《委托代征税款协议书》,换发或取消《委托代征证书》。
第十四条 税务机关对税款代征工作有权进行检查、监督、指导,并负责对代征人的办税人员进行相应的业务辅导和培训,及时向代征人提供代征税款所需的各种税收票证。
第十五条 税务机关可根据实际需要,向代征人提供发票。
第十六条 代征人应接受税务机关的指导和检查,定期向税务机关通报有关情况,提供资料信息等。
第十七条 代征人应按照有关规定向税务机关领购发票和税收票证,并严格执行《中华人民共和国发票管理办法》和《北京市地方税务局税收票证管理办法》以及其他有关税收法律、法规和规章的规定,做好发票和税收票证的各项管理工作。
第十八条 代征人应在代征税款时向纳税人开具税务机关规定的完税凭证,税款专户存储,严禁挪用税款,并在次月10日内使用《中华人民共和国税收缴款书》填报房产税科目(个人出租房屋子目)向银行汇总解缴税款。
第十九条 代征人应于次月10日内将上月的税票、发票使用情况和征收税款的情况报送税务机关。
第二十条 税务机关应按规定依据实际入库的代征税款的5%的比例向代征人返还手续费。
第二十一条 代征人不得从代征税款中坐扣手续费。
第二十二条 纳税人有违反本办法规定的税收违法行为的,税务机关将依照《中华人民共和国税收征收管理法》和有关税收法律、法规及规章的规定予以处罚。
第二十三条 本办法第八条规定的代征人以外的单位和个人不得进行税款征收活动。未经税务机关依法委托征收税款的,责令其退还并依法给予行政处分或行政处罚;致使他人合法权益受到损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十四条 代征人在代征税款的过程中,纳税人拒绝代征税款的,代征人应在24小时内报告主管税务机关,由主管税务机关依法进行处理,代征人不得对纳税人进行处罚。
第二十五条 纳税人与代征人在代征税款时发生争议,可以向委托代征税款的税务机关的上一级税务机关申请行政复议。
第二十六条 代征人有下列情形之一者,税务机关可以单方面终止《委托代征税款协议书》,取消其代征资格和《委托代征证书》:
(一)未按照《委托代征协议书》规定办理代征业务的;
(二)代征人玩忽职守,不征、少征税款的;
(三)代征人故意刁难纳税人或者滥用职权多征税款的;
(四)代征人再行委托其他单位和个人代征税款的。
第二十七条 本办法由北京市地方税务局负责解释。
第二十八条 本办法从2004年4月1日起执行,以前有关规定与本办法不符的,以本办法为准。
 

威海市城市住宅小区物业管理暂行办法

山东省威海市人民政府


威海市城市住宅小区物业管理暂行办法
威海市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强城市住宅小区物业管理,保障住宅小区物业的合理使用和维护,提高居住环境质量,根据国家有关规定,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于威海市城市规划区内经验收合格并实行物业管理的住宅小区。
住宅小区范围由物业管理主管部门会同有关部门划定。
第三条 本办法所称住宅小区,是指人口和住宅相对集中、配套基础设施和公用设施相对完善的居住区。本办法所称物业,是指住宅小区内各类房屋及其配套的公用设施、设备和场地。本办法所称业主,是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人和使用人。
第四条 威海市房地产管理局是市人民政府实施住宅小区物业管理的主管部门(以下称市场物业管理主管部门),其主要职责是:
(一)贯彻执行住宅小区物业管理法规和政策,协调指导住宅小区物业管理工作;
(二)制定住宅小区物业管理具体规定和标准;
(三)审查住宅小区物业管理企业资质;
(四)管理、监督住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的投向和使用;
(五)市人民政府授予的其他职责。环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区房产管理部门(以下称区物业管理主管部门),负责本辖区住宅小区物业管理工作,其主要职责是:
(一)参与住宅小区物业验收,负责住宅小区物业接管;
(二)负责住宅小区物业管理企业资质初审;
(三)负责辖区内住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的筹措、管理;
(四)组织住宅小区物业管理企业的招标、选聘和订立合同;
(五)指导、监督住宅小区物业管理企业的管理服务活动;
(六)审批住宅小区物业重大维修项目及物业管理企业资金收支预、决算;
(七)查处违反住宅小区物业管理法规的行为。建设、财政、工商、公安、煤气热力、广播电视、民政以及供电、邮电等有关管理部门,应按照各自的职责,协同搞好住宅小区物业管理。

第二章 住宅小区物业管理机构
第五条 住宅小区设立业主代表大会,由住宅小区内业主及居委会推选的代表组成。住宅小区业主代表大会代表数额及产生和罢免办法,由市物业管理主管部门会同建设、民政、公安等根据住宅小区规模等情况确定。
住宅小区业主代表大会行使下列职责:
(一)选举、罢免住宅小区管理委员会(以下称管委会)的组成人员;
(二)批准管委会章程;
(三)听取和审查管委会的工作报告,监督管委会的工作;
(四)决定住宅小区内物业管理重大事项;
(五)制定和修改住宅小区物业管理公约。
第六条 住宅小区业主代表大会由管委会负责召集,每年至少召开一次。管委会负责在会议召开前15日内将会议日期及内容通知住宅小区业主代表大会各位代表。有20%以上业主代表提议,管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区业主代表大会。住宅小区交付使用时的第
一次业主代表大会,由区物业管理主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位组织召集。
第七条 管委会由住宅小区业主代表大会选举产生,每届任期3年,管委会委员一般为5-9人的单数。管委会委员由住宅小区业主代表大会在代表中选举产生。管委会也可聘请居委会、有关管理部门和服务单位的人员担任委员,但业主代表不得少于管委会委员总数的60%。管委会? 枇⒅魅危比耍敝魅危保踩耍晒芪嵩谄湮敝醒【俨? 第八条 管委会在住宅小区业主代表大会的监督下,代表业主的合法权益行使以下职权:
(一)制定管委会章程和住宅小区物业管理目标,经业主代表大会批准后组织实施;
(二)以招标或协议方式,选聘或续聘物业管理企业,并与其签订住宅小区物业管理合同;
(三)审议住宅小区物业管理收费项目和标准;
(四)协助物业管理主管部门按合同约定条款处理业主对物业管理企业的投诉;
(五)监督住宅小区物业管理公约的实施;
(六)监督住宅小区物业重大项目维修及物业管理企业资金收支预、决算。
第九条 住宅小区物业管理与维护业务,由依法设立并取得物业管理企业资质证书的企业承担。物业管理企业及资质管理具体办法,由市物业管理主管部门制定。
第十条 物业管理企业应当与管委会签订住宅小区物业管理合同,报市和区物业管理主管部门备案。物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担住宅小区物业管理合同规定的维修养护项目时,合同中规定的物业管理企业的责任,不随之转移。住宅小区物业管理合同文本,由市物业
管理主管部门统一印制。

第三章 住宅小区物业验收与接管
第十一条 住宅小区竣工或完成整治改造后,由建设行政主管部门会同物业管理主管部门及其他有关部门对住宅小区进行综合验收。验收合格后,由区物业管理主管部门接管。已实施物业管理的住宅小区内新建单体工程竣工后,按前款规定进行验收接管。
第十二条 有关部门或开发建设单位移交住宅小区或单体工程时,应当向区物业管理主管部门移交下列工程建设资料:
(一)住宅小区建设各项批准文件;
(二)住宅小区平面规划图、竣工总平面图;
(三)房屋及配套的基础设施、设备竣工图;
(四)地下管网图;
(五)其他必要的资料。
第十三条 开发建设单位在住宅小区内承建的物业项目竣工验收前,可自行或者聘请物业管理企业承担前期物业管理。工程验收移交后,由中标物业管理企业承担物业管理。开发建设单位对承建的物业项目,应当自移交之日起一年内负责保修。
第十四条 开发建设单位和房屋所有权人办理出售、出租或分配房屋的手续时,在房屋出售或租赁合同中,应对购、租房者提出遵守住宅小区物业管理公约的约定。

第四章 住宅小区物业维护管理
第十五条 住宅小区物业维护管理按下列分工负责:
(一)住宅房屋(不含未参加房改售房的公房)室内维修,由业主负责;住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修及门窗油漆,由物业管理企业负责。非住宅房屋维修由业主负责。
(二)住宅楼供电总表(含总表)以外线路的维修养护,由供电部门负责;总表至分表线路的维修养护,由物业管理企业负责;分表(含分表)至住户室内线路的维修养护由业主负责。
(三)住宅楼自来水总表(含总表)以外管道的维修养护, 由自来水公司负责; 总表至住户室内管道的维修养护,由物业管理企业负责。自来水分表由业主负责。
(四)住宅楼化粪池至住户室内排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修,由物业管理企业负责;化粪池以外污水管道的维修养护,由污水处理厂负责。
(五)将住宅楼袋装生活垃圾送到指定堆放地点,由业主负责;将垃圾由堆放地点集中到垃圾站,由物业管理企业负责;将垃圾由垃圾站外运,由环卫部门负责。
(六)住宅小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理,由物业管理企业负责。住宅小区内供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维护养护,由有关专业部门按各自职能负责。各专业部门可根据需要将物业维修养护项目委托物业管理企业负责
。住宅小区内应由专业部门负责维修养护的物业项目出现问题,物业管理企业应积极协助业主联系有关部门解决。
第十六条 住宅小区内的治安保卫,按照专业保安与群众自治防范相结合的原则,由物业管理企业配备保安人员,在公安机关的指导下做好治安保卫工作。
第十七条 住宅小区内机动车辆停车场,由物业管理企业负责管理。停车费用由物业管理企业按规定收取。
第十八条 住宅小区内业主应缴纳的水、电、煤气、有线电视费,由有关专业部门委托物业管理企业统一向业主收取。
第十九条 住宅小区内禁止下列行为:
(一)未经批准,凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板或搭、占阳台、屋面、通道、楼梯间及墙体外空间;
(二)超过设计负荷使用房屋或者安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;
(三)在住宅楼或草厦内开设餐饮、娱乐项目;
(四)将草厦用于居住;
(五)随意停放车辆;
(六)装饰装修房屋不及时清除渣土、垃圾;
(七)在公共场地、走廊、屋顶、楼梯内乱抛垃圾、堆放杂物;
(八)有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等;
(九)饲养禽畜;
(十)排放或存放有毒有害物品;
(十一)践踏、占用绿地、攀折花木;
(十二)占用公共场地,损坏公用设备和设施;
(十三)市人民政府规定禁止的其他行为。
第二十条 业主装修房屋,施工前应向物业管理企业缴纳装修保证金。装修结束后,业主应于3日内将装修垃圾清运干净。对按时清运装修垃圾、未破坏原建筑主体结构的,物业管理企业将保证金退还业主。装修保证金收取标准,由物业管理主管部门会同物价管理部门确定。
第二十一条 供电、供气、供排气、通讯及有线电视等部门在住宅小区内挖掘市政道路及公共场地,须按有关规定报批,并遵守住宅小区物业管理规定;按掘非市政道路及公共场地,须经物业管理企业同意,并在约定的期限内恢复原状;在楼顶或者墙面架设管线,须经物业管理企业同意? 匆蟀沧凹苌琛?
第五章 住宅小区物业管理费用
第二十二条 从开发建设单位新开工建设项目缴纳的市政基础设施配套费中提取10%,作为住宅小区物业管理启动基金,由财政部门按季度划转物业管理主管部门,主要用于购置物业管理用房和设施。
第二十三条 住宅房屋维修资金来源:
(一) 从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施维修基金的利息;
(二) 住宅用房业主按建筑面积每月每平方米0.10元缴纳的房屋共用部位、共用设施维修资金。
前款所列(一)项资金,由房改资金管理部门于每年年初划转物业管理主管部门。(二)项资金,由物业管理企业直接向业主(不含未参加房改售房的公房所有权人)收取,实行专户储存,单楼核算,专款专用,定期向业主公布使用情况。
住宅小区内未参加房改售房的公有住房的维修费用,由房屋所有权人从房租收入中将维修专项费用按季划转物业管理企业。
第二十四条 用于非市政道路及公共场地的维修养护、绿化管理、卫生清扫等所需资金,年初由物业管理主管部门会同财政部门商定后,从城市建设维护费中列支。
第二十五条 专业部门委托物业管理企业管理的项目,其维修养护费用从委托费中支付。
第二十六条 住宅小区物业管理公共服务费,由物业管理企业向业主收取; 代收代缴服务费,由物业管理企业向委托部门收取。具体收费标准由物价部门会同物业管理主管部门制定。
物业管理企业为业主提供的特约服务收费标准,由物业管理企业与业主商定。
第二十七条 房屋所有权与使用权分离时,所有权人应在租赁合同中明确规定使用权人须遵守住宅小区物业管理公约,并将应由使用权人缴纳的有关费用界定清楚。业主应将租赁合同副本交物业管理企业备案。
第二十八条 住宅小区物业管理启动基金和维修养护资金应专款专用,财政、审计部门应加强监督,任何单位和个人不得挤占或挪用。

第六章 罚则
第二十九条 违反本办法第十九条规定的,物业管理企业有权予以制止,并责令其限期改正;造成损失的,责任者应负责赔偿。情节严重的,由有关部门按规定给予行政处罚。
第三十条 违反本办法第二十条规定,业主装修房屋不及时清运垃圾的,由物业管理企业组织清运,费用从装修保证金中支付。支付后的剩余部分应于垃圾清运完毕后5日内退还业主。
第三十一条 违反本办法第二十一条规定,在住宅小区内开挖非市政道路及公共场地,在楼顶或墙面架设管线造成损失的,责任者应负责赔偿;不按要求安装架设管线的,物业管理企业责令其限期改正。
第三十二条 人为造成公用设施或公用部位损坏的,责任者负责修复或赔偿损失。
第三十三条 无物业管理企业资质证书从事物业管理的,由市物业管理主管部门责令其停止从事物业管理业务,并没收其非法所得;造成损失的,应负责赔偿。
第三十四条 物业管理企业违反本办法规定有下列情形之一的,业主及管委会可以投诉,物业管理主管部门可根据情节轻重予以警告、责令限期改正、赔偿损失;情节严重的,由有关部门按规定处以罚款:
(一)物业维修养护不及时的;
(二)管理制度不健全、管理混乱的;
(三)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;
(四)擅自将管理费用挪作他用的;
(五)乱搭、乱建、改变房屋和配套设施、设备用途的;
(六)违反物业管理合同约定的其他行为。
第三十五条 违反本法办规定,挤占或挪用住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的,除限期退还挤占或者挪用资金外,按《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》追究主要负责人或者直接责任人的责任。
第三十六条 妨碍物业管理工作人员正常管理,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关依法给予处罚;构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条 物业管理企业及其他工作人员,应尽职尽责、热情为业主服务;对滥用职权、玩忽职守,给业主造成损失的,应负责赔偿;情节严重构成犯罪的,移交司法机关依法追究刑事责任。

第七章 附则
第三十八条 各县级市住宅小区物业管理可参照本办法执行。
第三十九条 本办法由威海市房地产管理局组织实施。
第四十条 本办法自发布之日起施行。



1997年9月22日