开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任/党世强
作者:法律资料网 时间:2024-07-22 01:39:57 浏览:8697
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开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任
党世强
2005年2月，谢女士与K市某房地产公司签订《商品房买卖合同》，并支付了首期购房款25万元，约定同年8月底交房，但是8月底，谢女士按合同约定要求房产公司交房时，却被告知房屋已于同年6月以高于谢女士的价格卖给别人，要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。谢女士为此要求房地产商解除合同，将先期支付的首期房款及其利息返还，并加倍赔偿其经济损失，房地产公司则告知谢女士另一幢同一房型的商品房马上就要竣工，12月就可以交房给她，并允诺承担迟延履行合同的违约责任，赔偿其一定的经济损失，但不同意解除合同和加倍赔偿。问：谢女士此时有权要求解除合同吗？她的加倍赔偿的要求合法吗？
本案中谢女士和房地产商订立的是商品房预售合同，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（参见《商品房销售管理办法》第3条条3款）由于合同买卖的标的是尚未建成的商品房，所以房地产商经常将一房二卖，遇到出价更高的买主，就不惜对前一个合同进行违约。为了保护消费者的合法权益和打击这种不法行为，《商品房销管理办法》第10条规定：“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”
商品房买卖合同签订后，房产商又将该房屋卖给第三人，导致不能按期交房，是对房屋买卖合同的严重违约，应当承担合同违约责任；如果导致合同目的无法实现，符合《合同法》第94条第（一）项规定的合同解除条件，则要承担合同解除的法律责任。本案中，房地产商已将与谢女士签订的房屋买卖合同的标的物另外卖给第三人，合同约定的标的物已经不存在，合同的目的无法实现，符合合同解除条件。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
因此本案中的谢女士可以依法请求解除合同，要求房地产商将先期支付的首期房款及其利息返还，并加倍赔偿其因此受到的经济损失。此外，谢女士还可以向县、市人民政府房地产开发监督主管部门（建设行政主管部门、房地产行政主管部门）举报该房地产商的一房二卖的违法行为，使其受到法律的严惩。《商品房销售管理办法》第39条规定：“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。
山东琴岛律师事务所 党世强 电话：13791987812
植物转基因发明专利延及保护的范围
——以双价杀虫基因发明专利侵权案为例
摘要：我国《专利法》第十一条规定的保护依照该专利方法直接获得的产品，属于专利延及保护问题。所谓“依照专利方法直接获得的产品”就是使用专利方法获得的原始品种，方法专利延及保护不能延及对原始品种作进一步处理后获得的后续品种。
关键词：方法专利 延及保护 原始品种 后续品种
专利号为ZL98102885.3的发明专利，提供了全合成的编码苏云金芽孢杆菌杀虫蛋白质的基因序列以及经过修饰的编码豇豆胰蛋白酶抑制剂的基因序列；包含所说两种基因序列的双价融合植物表达载体；这种载体导入植物后，可产生对昆虫表现有高抗虫性的转基因植物及其后代和种子，且昆虫不易对含有这两种杀虫蛋白质的转基因植物产生抗性，因而转基因植物应用生产后具有抗虫时效长的使用特点；本发明特别提供了可同时表达以上两种杀虫蛋白质的双价抗虫棉（以下简称涉案专利）。
我国《专利法》第十一条规定的保护依照该专利方法直接获得的产品，属于专利延及保护问题。由于涉案专利属于方法专利不是产品专利，权利要求只限定了受专利保护的方法技术方案的技术特征，未限定依照该专利方法直接获得的产品的技术特征；涉案专利的延及保护范围的确定就依赖于如何解释“依照专利方法直接获得的产品”。所谓“依照专利方法直接获得的产品”，就是使用专利方法获得的原始品种，方法专利延及保护不能延及对原始品种作进一步处理后获得的后续品种。
某转基因技术公司以其是涉案专利的排他许可权利人，某棉种公司未经其许可生产销售以转基因棉花品种中棉所45的株系ZMS221-6为亲本选育出的转基因棉花品种山农圣棉1号种子的行为侵犯了其专利权利为由诉诸法院，要求被告停止侵权、赔偿损失。本文以此案为例，通过对涉案客体的逐一分析，论述植物转基因方法专利延及保护的范围。
一、山农圣棉1号，没有落入涉案专利的技术特征范围，不是依照涉案专利方法直接获得的产品，与涉案专利特别提供的双价抗虫棉不属于同样的产品，不属于涉案专利延及保护的范围。
（一）山农圣棉1号，没有落入涉案专利的技术特征范围。
1、原告主张专利权保护范围的依据不明确。涉案专利权利要求有16项，其中第1-13项是涉案专利技术特征，第14项是方法，第15项是功能，第16项是植物。原告未在起诉状中明确其据以提起本案专利侵权指控的权利要求（项），仅笼统地诉称被告生产山农圣棉1号种子的行为使“合成的编码苏云金芽孢杆菌杀虫蛋白”的基因再现、倍增和同时使“修饰的编码豇豆胰蛋白酶抑制剂”基因再现、倍增。而且，《权利要求书》载明的16项权利要求中，没有上述权利。被控侵权物是棉花品种山农圣棉1号；品种是植物性状特征特性的载体；基因是遗传信息技术特征的载体。山农圣棉1号是转基因抗虫棉品种，表现的是山农圣棉1号的性状特征特性，不表现适于在植物细胞中同时表达的苏云金芽孢杆菌杀虫蛋白质及经过修饰的编码豇豆胰蛋白酶抑制剂的双价融合基因及其植物表达载体的两种基因序列的技术特征。原告未要求对权利要求14、15、16项予以保护，诉权存在重大失误。
2、原告未证明被告生产山农圣棉1号导致两种基因重复和扩大的事实。两种基因是否存在、是否得到重复和扩大，属于专门性问题，依法应当交由法定鉴定部门鉴定。原告没有提供基因鉴定结论或其他证据，诉称“被告通过生产山农圣棉1号棉花种子，使‘合成的编码苏云金芽孢杆菌杀虫蛋白’的基因再现、倍增，同时使‘修饰的编码豇豆胰蛋白酶抑制剂’基因再现、倍增，其实质在于对双价专利的重复、扩大使用”，缺乏事实根据。
3、原告的诉称不具合法性。种子法律规定，种子生产是指种植、采收、晾晒或者烘干种子的活动；不是基因扩增活动。原告诉称“被告通过生产山农圣棉1号棉花种子，使‘合成的编码苏云金芽孢杆菌杀虫蛋白’的基因再现、倍增，同时使‘修饰的编码豇豆胰蛋白酶抑制剂’基因再现、倍增，其实质在于对双价专利的重复、扩大使用”，没有法律依据。
4、原告的诉称不具科学性。种子生产的实质是对品种的遗传信息进行复制，不是对种子携带的遗传信息如“两种编码杀虫蛋白质基因”的重复、扩大。植物新品种的稳定性和一致性决定基因不可发生重复或扩大。基因一旦发生重复或扩大，将发生遗传变异，丧失原品种的稳定性和一致性，变成新的物种或新的品种。原告的诉讼理由，不具有科学性。
5、山农圣棉1号与涉案专利之间的技术特征不相同也不等同。被告提供的《农业部公告第1072号》公告载明的山农圣棉1号的特征特性，与权利人主张的权利要求的全部技术特征相比，两者之间都不相同也不等同。山农圣棉1号不具有原告所诉称的“使‘合成的编码苏云金芽孢杆菌杀虫蛋白’的基因再现、倍增，同时使‘修饰的编码豇豆胰蛋白酶抑制剂’基因再现、倍增，其实质在于对双价专利的重复、扩大使用”的技术特征。应当认定山农圣棉1号没有落入原告诉求的专利权的保护范围。
（二）山农圣棉1号，与涉案专利特别提供的双价抗虫棉，是不同样的产品。
《农业部公告第308号》和《双价转基因抗虫棉中棉所45》介绍证明，中棉所45是中棉所和生物所于1997年利用花粉管通道法将Bt+CpTI双价抗虫基因导入晋95-1选系961027选育的双价抗虫棉植物新品种。第20091943号品种权证书证明，中棉所45属于具备特异性、稳定性、一致性并有适当命名的授权品种。山农圣丰1号是利用中棉所45株系ZMS221-6为父本杂交选育的审定品种。无论是中棉所45还是山农圣丰1号，与涉案专利特别提供的双价抗虫棉，都是不同样的植物品种或产品。
（三）山农圣棉1号不是依照该专利方法直接获得的原始品种。
根据《专利法》第十一条规定，方法专利权的保护范围只能延及依照该专利方法直接获得的产品即原始品种，而不能延及对原始品种作进一步处理后获得的后续品种，更不能延及以该原始品种作进一步处理后获得的后续品种为育种材料选育的另一品种。涉案专利直接获得的产品就是涉案专利特别提供的双价抗虫棉。山农圣棉1号不是涉案专利特别提供的双价抗虫棉，不是依照专利方法直接获得的原始品种。
（四）山农圣棉1号不是将侵犯发明专利权的产品作为育种材料选育的另一品种。
《农业部公告第1072号》和《关于发布山东省第三十七批农作物审定品种介绍的公告》证明，山农圣棉1号的品种来源是L6×ZMS221-6后代系统选育；涉案专利方法特别提供的双价抗虫棉以及中棉所45，都不是山农圣棉1号的育种材料。山农圣棉1号不是以涉案专利方法特别提供的双价抗虫棉或者中棉所45为育种材料选育的另一品种，不属于将侵犯发明专利权的产品作为零部件制造的另一产品。
（五）山农圣棉1号不是将原始品种进一步加工、处理而获得的后续品种。
《农业部公告第1072号》和《关于发布山东省第三十七批农作物审定品种介绍的公告》证明，ZMS221-6是中棉所45的株系，是将中棉所45进一步处理后获得的育种中间材料。山农圣棉1号是ZMS221-6的后续品种，不属于中棉所45或者将侵犯发明专利权的品种进一步选育而获得的后续品种。
假设中棉所45属于依照涉案专利方法直接获得的原始品种，因中棉所45不是选育山农圣棉1号的直接的唯一的选育步骤或最后的步骤，涉案方法专利的权利也不能延伸到继续使用其他选育方法所得到的后续品种或最终品种山农圣棉1号。否则，法律规定的“直接”一词将失去存在的意义。
二、ZMS221-6，是中棉所45的株系，是仅可作为育种材料使用的中间材料，不是品种；也不是将依照专利方法直接获得的原始品种进一步选育而获得的后续品种。
（一）ZMS221-6不是将依照专利方法直接获得的原始品种进一步选育而获得的后续品种。
由于中棉所45的产生时间早于涉案专利的申请日，中棉所45不可能是依照专利方法直接获得的原始品种。因为中棉所45不是依照专利方法直接获得的原始品种，所以将中棉所45进一步选育获得的株系ZMS221-6，就不是《专利法》规定的将依照专利方法直接获得的原始品种进一步选育而获得的后续品种。
（二）ZMS221-6仅是可供杂交育种 使用的育种材料 ，不是品种，不具有直接使用性 。
《农业部公告第1072号》和《关于发布山东省第三十七批农作物审定品种介绍的公告》证明，ZMS221-6是中棉所45的株系。在《种子法》上，ZMS221-6作为株系，不具有稳定性和一致性，不是能直接用于农业生产的品种；只可用作选育新品种的育种材料。
三、中棉所45，既不是依据涉案专利方法直接获得的原始品种，又不是山农圣棉1号的育种材料。
（一）中棉所45不是依照专利方法直接获得的原始品种。
中棉所和生物所于1997年利用花粉管通道法将Bt+CpTI双价抗虫基因导入晋95-1选系961027选育的中棉所45的时间，早于涉案专利的申请日；将Bt+CpTI双价抗虫基因导入晋95-1选系961027选育中棉所45的方法，不可能是被专利的方法；中棉所45也不可能是依照专利方法直接获得的原始品种。
虽然中棉所45与依照涉案专利方法直接获得抗虫棉含有相同的Bt+CpTI双价抗虫基因，但因其是在涉案专利的申请日前选育的，所以方法专利的权利不能延及到该品种之上。方法专利权人没有阻止他人在涉案专利申请日前选育相同目的基因品种的权利。原告也未要求对权利要求14、15、16项予以保护，证明原告也不认为在涉案专利申请日前选育相同目的基因品种侵犯了其专利权。
（二）中棉所45不是山农圣棉1号的育种材料。
《农业部公告第1072号》和《关于发布山东省第三十七批农作物审定品种介绍的公告》证明，山农圣棉1号是以ZMS221-6为父本与鲁棉6号为母本杂交选选育的抗虫棉新品种。中棉所45不是山农圣棉1号的亲本，与山农圣棉1号没有直接关系。在《种子法》上，中棉所45不是山农圣棉1号的育种材料；在《专利法》上，中棉所45不属于另一产品山农圣棉1号的零部件。
（作者：武合讲 山东贵和律师事务所 山东菏泽 274000）
联系方式：whj148@yahoo.com.cn、15901032135、13605306590
关于换发《医疗机构制剂许可证》的通知
国家食品药品监督管理局
关于换发《医疗机构制剂许可证》的通知
国食药监安[2005]179号
各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局(药品监督管理局)：
为了加强医疗机构制剂配制的监督管理，保证配制制剂安全有效，根据《医疗机构制剂配制监督管理办法》(国家食品药品监督管理局令第18号)，我局决定2005年在全国开展《医疗机构制剂许可证》的统一换发工作。现将有关事项通知如下：
一、各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局（药品监督管理局）要认真做好《医疗机构制剂配制监督管理办法》的学习、宣传和贯彻实施，积极推进实施《医疗机构制剂配制质量管理规范》，加强日常监督管理，切实保证医疗机构制剂的质量。
二、各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局（药品监督管理局）要按照《药品管理法》、《药品管理法实施条例》及《医疗机构制剂配制监督管理办法》的规定，加强领导，做好本辖区换证工作。通过本次换证，对本辖区内的医疗机构制剂室进行一次全面清理整顿，切实提高制剂配制质量。换证工作方案请于2005年7月1日前报送我局药品安全监管司。
三、换发《医疗机构制剂许可证》工作，从2005年7月1日开始，至2005年12月31日结束。
凡依法持有《医疗机构制剂许可证》且有效期至2005年12月31日的医疗机构，应按规定申请换发新版《医疗机构制剂许可证》；至2005年12月31日，有效期未满的，应申请更换新版《医疗机构制剂许可证》，原核准的许可事项不变。
各医疗机构应在2005年6月30日前向所在地省、自治区、直辖市食品药品监督管理局（药品监督管理局）提出换证申请,并填写医疗机构制剂许可证申请表（见附件1）。
四、2006年1月1日起，全部启用新版《医疗机构制剂许可证》，原《医疗机构制剂许可证》同时废止。
《医疗机构制剂许可证》格式由国家食品药品监督管理局统一规定（见附件2、3）。
五、各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局（药品监督管理局）按照《医疗机构制剂配制监督管理办法》第二十一条的规定，办理换证手续。各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局（药品监督管理局）结合本地《医疗机构制剂配制质量管理规范》的实施情况，按照我局《医疗机构制剂许可证验收标准》（国药管安〔2000〕275号）组织验收。
在换证过程中统一使用我局新编制的“医疗机构制剂许可证信息管理系统”软件，软件使用的培训安排另行通知。
六、中国人民解放军、中国人民武装警察部队所属医疗机构的《医疗机构制剂许可证》换发工作，仍由原发证机关组织实施。
七、各省、自治区、直辖市食品药品监督管理局（药品监督管理局）应于2006年3月30日前，将换证工作总结报我局药品安全监管司，并将换证相关汇总数据以我局统一下发的“医疗机构制剂许可证信息管理系统”软件形式报送。
在换证工作中如有何问题和建议，请及时与我局药品安全监管司联系。
附件：1．医疗机构制剂许可证申请表
2．正本格式
3．副本格式
国家食品药品监督管理局
二○○五年四月三十日
