谈居民身份证法的立法瑕疵及修改建议
张 跃
（ 安徽蚌埠 233000 ）
内容提要：《居民身份证法》立法时机不够成熟，法律内容规定登记项目规定过窄，查验规定过于严格，缺乏科操作性，经费保障、公民身份号码的唯一性及信息的保护等方面存在的不足。应当修改完善《居民身份证法》，增加指纹信息等登记内容，修改查验规定，实行首次申领和期满换领免费制度，严格规范公民身份号码编制管理及增加一些细化的条文，便于操作等建议。
关键词：居民身份证法 瑕疵 修改 建议
2003年6月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第三次会议通过的《中华人民共和国居民身份证法》（以下简称《身份证法》），自2004年1月1日起施行，至今已经两年了。作为一部涉及十多亿人口，直接关系广大群众切身利益的法律，通过之日起，社会上给予了很高评价，寄于了厚望。从实施两年来的实际看，《身份证法》立法上并不成熟，还存在着一些问题和不足，有些已经影响了法律的实施，影响了公安机关工作，同时也影响了广大群众切身利益。
一、《身份证法》立法上存在问题与不足
（一）立法时机尚不成熟，导致法律没有能够得到有效实施，影响立法的严肃性。法律一经颁布实施就必须执行，这是法律国家意志性的重要体现，从实施法律严肃性的角度看，《身份证法》立法时机尚不成熟。虽说上世纪90年代便开始立法准备，直到2003年6月28日通过，2004年1月1日施行，即从2004年1月1日开始，居民身份证签发机关（公安机关）在为居民签发居民身份证时，就应当是《身份证法》规定式样的身份证（简称二代证）。虽说整个立法活动，历时近10年，应当说是较为完备了，但是由于受到技术、资金等方面因素的制约，在软件开发、系统建设信息采集、传输、制作等方面，公安机关尚未做好全面制发二代证的准备。2004年1月1日起，除个别省市实行了二代证试点外，全国绝大部分省市都在继续制制发原来式样的居民身份证（简称一代证）。而且时至今日，除京津沪渝及沿海的浙江、福建等经济较为发达省市外，全国大部分省区二代证制发工作尚未真正意义上开始，不少只是象征性的搞个首发式，目前尚有些省、区还没有完成制证中心建设①。就连北京、深圳等发达地区，也曾出现百万北京人身份证过期，不能如期换领“二代证”、深圳3000市民因名字冷僻无法办理“二代证”的尴尬。所以，严格意义上讲，《居民身份证法》没有得到真正实施。
(二)立法内容存在不足，限制了居民身份证的功能
1、关于身份证的登记项目规定过窄。《身份证法》第三条规定 居民身份证登记的项目包括：姓名、性别、民族、出生日期、常住户口所在地住址、公民身份号码、本人相片、证件的有效期和签发机关十项内容，其中除去证件有效期、签发机关与居民本身无关内容以及出生日期与公民身份号码重复内容，实际上有效信息只有七项，而且《居民身份证法》第三条规定再次规定了居民身份证的机读内容也仅限于上述内容。
2、《身份证法》关于户口迁移不换证的规定使得居民身份证失去许多使用功能。《身份证法》第十一条规定：公民办理常住户口迁移手续时，公安机关应当在居民身份证的机读项目中记载公民常住户口所在地住址变动的情况，并告知本人的规定。根据这一规定，居民在迁移户口时不需换领居民身份证，当然居民身份证的视读信息只能旧的信息。实际上，居民身份证的主要作用就是证明公民身份，这种证明当然是证明给他人看的，主要通过居民身份证的视读信息体现。 实际生活中，人们的许多经济、社会交往活动都离不开居民身份证，但是作为居民主要信息的居住地址产生变化，虽然在机读项目中进行了记载，但是对于绝大多数场合和大多数人来说，都难以及时获得这一变动信息，总不能要求大家都配备读卡器吧？况且如果读卡器被滥用，又会导致公民信息的泄漏。本来作此规定是“以方便群众，减轻群众负担” ②，但是实际上只会给群众带来更多不便，增加政府行政成本，增加社会负担。
3、关于可以查验居民身份证情形规定过于狭窄，缺乏操作性，且法律自身存在逻辑矛盾。《身份证法》对人民警察查验居民身份证的范围和程序做了十分严格的规定，仅限于对有违法犯罪嫌疑的人员、依法实施现场管制时、发生严重危害社会治安突发事件时和法律规定需要查明身份的其他情形。
应当说，这些规定从出发，严格程序和范围对防止警察滥用权利，保护公民合法权益，干扰公民正常生活是必要的。但是，严格执行此规定必然产生两个后果：一是警察的大量违法查验；二是警察为保护自身而采取不作为，牺牲公共安全利益。因为在法律规定的四种情形中，依法实施现场管制时和发生严重危害社会治安突发事件时相对很少，由法律明确规定需要查明身份的其他情形也很少，目前，规定可以查验居民身份证的法律仅有《戒严法》、《枪支管理法》和《国家安全法》三部。多数情况下，人民警察如果要查验一个公民的居民身份证就只能依据“对有违法犯罪嫌疑的人员，需要查明身份的”的这一规定。但是，这一规定又是很抽象、空泛的，有违法犯罪嫌疑是一种有罪推定，查谁谁就有违法犯罪嫌疑，带有一种歧视性，怎样状况下才可以被认为“有违法犯罪嫌疑”？对此认定是需要依据一定的证据，还是靠警察个人的经验和主管判断？ 比如，生活中最常见的公安机关在对公民进行暂住登记时，就必须查验其居民身份证，否则，暂住人口登记管理就失去任何意义；再如铁路公安机关经常再车站、列车上查验旅客居民身份证，发现抓获大量的逃犯，难道所有被查验的人都被怀疑有违法犯罪嫌疑？显然不是。《京华时报》报道的北京站民警检查身份证耗时过多致旅客误车，就是一典型例子。③
另外，《身份证法》自身在立法上也存逻辑矛盾之处。一方面，法律并不要求居民随身携带居民身份证，即公民没有携带证件的义务；另一方面，法律又规定人民警察有权查验公民居民身份证。警察查验没有携带居民身份证的公民，对公民而言是违法要求履行义务，同时公民也无法向警察证明自己身份。公民没有携带证件的义务，那么，公民有无权利拒绝警察的查验行为？在警察没有证据证明公民有违法犯罪嫌疑的情况下，警察如何处置？如此不仅浪费了公民的时间，同时也浪费的警力和时间，也浪费了大量的公共资源。
4、经费问题难以得到很好解决，阻碍了换发工作的进展，损害公安机关形象。《居民身份证法》第二十条规定，公民申请领取、换领、补领居民身份证，应当缴纳证件工本费。根据国家发改委和财政部核定的价格为首次换领每证20元。但是，国家发改委和财政部核定价格时，只考虑证件制作本身所需费用，实际上，制作证件从建设人口信息系统软硬件、建设制证所到人像采集、证件发放等等环节，都需要大量的经费投入。根据有关派出所计算，在办理二代证工作中，“派出所既要花钱雇工,又要贴上大量的耗材费用, 包括聘雇人员工资、制证的各类消耗材料和正常损耗等费用每一个证制作的前期费用和制证消耗费用每证6.50元” ④。根据财政部和公安部有关规定，换发“二代证”所需经费有各地财政负担，但是对于不少地方来说，财政都是“吃饭财政”，在人员工资都难以确保的情况下，地方财政一下拿出上百万、千万元甚至数千万元元来开展换发二代证工作显然是不现实的，经费问题已经成为制约《居民身份证法》实施的重要因素。从两年来的工作实际看，凡是财力好的省市工作进展就快，反之工作就严重落后，有的甚至形成滥收费热点。根据海南省价格举报中心统计的数字显示，2005年全省各级价格举报中心共受理各类价格举报、咨询案件中，二代证收费仅次于教育乱收费，高居第二位，“目前我省第二代居民身份证换证收费，全省只有三亚、昌江等市县按国家规定的收费标准执行，其他市县除了按照国家规定向办理二代证居民收取工本费20元/张外，还擅自违规收取人像采集费和表格费，收费标准从40-65元/张不等，群众和社会对此反应强烈。” ⑤除此之外，还有收取照片打印费、邮政专递费等各种名目的收费，其核心一点就是地方财政困难，或者不愿投入，而作为具体执行部门的公安机关更是无能为力，只好采用违法违规收费，地方政府也往往是睁一只眼闭一只眼。因此，许多地方在工作中出现了 “人像采集费”、“贴表相片打印费”等巧立名目收费，不仅损害了是广大老百姓的利益，也损害公安机关和政府形象。
5、对居民身份信息的保密问题规范不明确，难以做到为社会公众服务与保护公民个人隐私的平衡。信息社会时代，社会资源的共享，是重要特征之一。人口信息是我国经济社会发展中，各部门应用系统的重要基础，对劳动就业、税收征管、个人信用、社会保障、人口普查、计划生育、打击犯罪等信息系统的建设具有非常重要的意义。对作为社会管理者的政府部门来说，互通互联的人口信息，可以提高行政效率，堵塞诸多行政管理漏洞，降低行政成本；对公民而言，人口信息共享可以省去许多麻烦和不便，减少自己证明自己甚至无法证明自己的尴尬。基于此，公安部设立的“全国公民身份信息系统(NCIIS)”，方便社会公众。但是，根据《居民身份证法》第19条规定，公安机关无权提供公民信息，而且泄露公民个人信息，侵害公民合法权益的应当负法律责任，因此，公安部提供收费查询有违法嫌疑。反之，居民身份信息如果不提供社会查询服务，那么其建设意义又大打折扣。
另一方面，在社会生活中，由于居民身份证的用途十分广泛，处理法律列举的之外，公民办理求职、购房、就医、存取款，购买电话、手机等等，都需要出示、登记公民的身份号码、居住地址等信息，多数单位和部门还要求交居民身份证复印件，而《居民身份证法》却没有对此作出应有的规范。这样，公民的个人信息就流散在各个部门，有的甚至被人非法利用。
6、对一些新的可以预知的问题没有作出规定。例如，《身份证法》对于公民的整容、变性等问题都未作出明确规范，而这些问题的存在，直接影响着法律的实施。一方面，由于社会的发展进步，人们在不断追究生活美好一面，染发、化妆甚至整容，已经成为较为普遍的现象；另一方面，科学技术和手段的发展，也出现了通过数字手段修改照片信息等新的问题，“用图片处理软件为二代证照片整容是件很简单的事。” ⑥。因此，由于整容、化妆等原因导致居民身份证像片与本人实际差距较大而引发的纠纷也市场出现，此类报道也常见诸于媒体报端，而法律对这些都都缺乏明确规范。
7、公民身份号码的唯一性不落实，重错号现象难以彻底消除。第一，虽然，《身份证法》规定了公民身份号码是每个公民唯一的、终身不变的身份代码，由公安机关按照公民身份号码国家标准编制。但是，由于我国人口基数大，编制公民身份号码的机关（公安派出所）数量多，且人员素质等千差万别，造成公民身份号码重错号大量存在，特别是在农村地区，对公民身份号码编制工作存在随意性。第二，由于我国公民身份号码与公民的所在地区行政代码核公民的出生日期密切相关的，行政区划核公民出生日期的变动，都直接影响这公民身份号码。由于历史和实际原因，我国户籍制度对于出生申报要求没有严格的规范，公民申报户口比较随意。特别在农村地区，许多居民户籍是由村干部申报，差错较多多。第三，由于出生日期涉及到上学、就业、参军、退休等等，有些公民为了某些利益会申请更正出生日期，因此，公民身份号码可能发生变化。所以自1998年以来，公安部就组织开展居民身份号码清理纠错工作，但是直到目前，重错号现象仍然大量存在，而且变更公民身份号码的现象仍然普遍存在。
二、关于《身份证法》的修改建议
（一）修改《身份证法》第三条规定，扩展居民身份证机读信息的登记内容，将指纹、出生信息、实际居住地址、持证人父母、子女及配偶信息列入采集范围，作为公安机关掌握的内容。关于在换发第二代居民身份证时采集指纹信息，２００１年６月１３日 国务院《关于换发第二代居民身份证有关问题的批复》（国函〔２００１〕６２号）明确规定，“采用非接触式ＩＣ卡技术和指纹自动识别技术制作第二代居民身份证。”应当说，应用指纹自动识别技术制作居民身份证是社会发展的要求，是防范假证保护公民合法权益的必要手段。但是，在后来的修改过程中，“鉴于各方面的意见还不一致，条件尚不具备，因此暂未规定。” ⑦应当说这是《身份证法》立法的一大遗憾和退步。反对者主要理由就是，认为采集个人指纹信息是一种有罪推定，把每个人都设定为潜在的违法者，同时，会泄漏个人隐私。对此，笔者认为这种理由和担心完全是多余的。理由如下：
1、采集个人指纹信息并不当然就意为着是违法者。建立居民身份证制度的目的是什么？《身份证法》第一条讲的很清楚：“为了证明居住在中华人民共和国境内的公民的身份，保障公民的合法权益，便利公民进行社会活动，维护社会秩序”，采用人的生物特征的指纹信息作为安全防伪信息，可以有效避免产生差错，杜绝各类假冒居民身份证件行为，是对公民权利的更加严密的保护，根本不涉及侵犯公民权益问题。当然，任何事情在初始阶段都会有一个认识不断发展理解的过程，只要我们做好宣传，这些误会是完全可以消除的。正如1985年，我国刚刚实施居民身份证制度始，不少人认为是一种束缚，有的把它称为“良民证”。经过二十年的发展，此这种观点人还有吗？
2、从国际上看，在公民身份证件上采用指纹等生物技术，是一种推行惯例，也是居民身份证制度发展趋势。目前，采用居民身份证制度的国家和地区，比如法国、我国的香港和澳门地区，都是采集指纹信息。近年来，为了应对全球性人员流动，应对非法雇工、非法移民、伪造身份证、恐怖分子和有组织犯罪等问题，适应网络时代发展要求，包括英国、法国、荷兰、南非、印度在内的世界各国都在积探索加强居民身份证管理的新途径，拟实行具有个人生物特征身份证。有些人可能会举出美国的例子，认为美国不实行身份证制度，实质上这是一种误解，美国、日本都是世界上身份管理最严格的国家。以美国为例，严格的出生证明制度、社会安全卡和驾照管理制度，由三个看似相对独立实质相互关联的系统，组成了一个严密公民身份信息管理系统，其包括的内容之广泛和全面是很国国家难以比拟的。“911”事件后，为了应对复杂世界人员流动的环境，盯着世界各国的压力，2004年，美国启动了“US-VISIT”,即从2004年开始，美国政府对抵达美国的大多数国家的外国旅客采取留取指纹并拍照的安检措施。
3、采集公民指纹信息不会侵犯公民隐私权。首先，作为人的隐私权泄露一定会给人造成在人格、名誉上的贬低或损害，而实质上人体生物特征本身没有好坏和优劣之分，正如不同肤色、不同民族一样。其次，隐私权泄露、传播必须有一定的载体，而指纹的识别作为一项十分专业的技术，对非专业人员来说是无法传播的。第三，采集指纹是普遍对象，而不是针对某一特定的对象和人群，没有任何歧视性内容。第四，从居民身份证维护公民合法权益角度出发，采用指纹信息可以有效的避免公民居民身份证被冒领和冒用，保证公民合法权益。目前，在不少地方已经考试报名、领取养老金等反面，实行了采集指纹信息制度，并取得较好效果。
4、采集和采集存储和传输比对已经不存在技术问题。指纹技术作为人体生物学特征技术，已经过一定的历史，别是随着现代科技的发展，计算机技术的进步，采集存储和传输比对技术都已经形成比较完善的技术。现行的活体采集、计算机存储、自动远程比对等，都广泛应用于实践中。
通过对《身份证法的修改》，将带来以下几个方面的优点：
1、确保了居民身份证的真实性，指纹信息的唯一性与公民身份号码的唯一性对应，可以有效地避免公民身份号码的重错号，也可以有效的防止假冒居民身份证。在信息化社会条件下，居民身份证的真实有效性，对于建立社会个人正信系统，预防各种违法犯罪，有效地保护公民的合法权益，有着身份重要的作用。
2、可以解开流动人口管理的死结，大大节约管理成本，提高管理效能。目前，我国大约由1亿多流动人口，流动人口管理问题已经成为各级政府的难题，特别是在社会治安、计划生育、劳动就业等方面，各地投入大量的人力、财力、物力，反复登记、检查，却难以取得理想成效。因此，不少地方在探索新的途径和方法，建立起“居住证”制度。如果将实际居住地址纳入居民身份证登记内容，就可以实现以居民身份证取代“暂住证”、“居住证”等各种证件，实现一人一证，不仅可以大大方便群众，而且可以节约大量的人力，有效避免财力浪费。
3、为改革户籍登记管理制度，实行户口管理证件化管理，实现公民迁徙自由奠定基础。随着网络技术的发展，公民信息的网上登记、流转是必然趋势。公民不论移居到何地，只要凭居民身份证，到现住地公安派出所“刷卡”申报，在居住达到一定的时限，网络即可自动其户口迁移至实际居住地。通过改革，剥离居民身份证与常住户口的诸多附加功能，达到只具有证明公民身份的的唯一作用，彻底改革我国的户籍管理制度。
（二）修改《身份证法》的公民携带和查验制度。
如上所述，由于《身份证法》一方面并不要求居民携带居民身份证，而另一方面，法律又规定人民警察有权查验居民身份证，这就产生矛盾和冲突，不仅导致警察违法成为一种普遍现象，而且是对社会公共利益的损害，必须进行修改。本着既方便群众，维护群众合法权益，又有利于政府管理公共事务，有效维护社会公共秩序和公共利益的原则，在规范警察查验居民身份证行为时，法律必须找到两者的平衡点。笔者认为做到以下方面：
1、规定公民在离开经常居住地的市（县）应当携带居民身份证，这不仅仅为查验需要，也是公民自身需要。公民外出从乘机、住宿到办理其他事项，都需要用到居民身份证，外出携带居民身份证是实际需要。
2、要赋予警察较为宽松的查验权利，只要人民警察在依法执行职务，经表明身份、出示证件后，就有权在居民住所以外的地方，特别是在公共场所查验公民的居民身份证，不管公民是否随身携带了公民有支持配合的义务。实质上，查验居民身份证不仅是人民警察的权利，同时也是其维护社会公共秩序和安全，保护全社会公民权益的职责。很多情形下，人民警察只有通过查验，才能进一步发现嫌疑，发现违法犯罪行为，法律不应当妖魔化警察，把警察都设定为滥用权利的人。
（三）改革居民身份证收费制度，实行首次申领和期满换领免费制度
首先，实行首次申领和期满换领免费制度，是国家实施公共管理管理的必要成本。不论是按照《居民身份证条例》还是新的《居民身份证法》规定，公民都“应当依照本法的规定申请领取居民身份证。”因此，公民领取居民身份证是在履行一种法定义务，是公民积极支持配合国家管理的一种行为，理应由国家承担必要的成本。公民对国家、社会纳税义务，已经在相应的方面、环节履行，如果公民在尽法律义务时，再次被收取相关费用，显然缺乏合理性。
其次，有利于工作的开展，维护政府和公安机关的良好形象。实行首次申领和期满换领免费制度，是有着先例的。1985年，我国刚实行居民身份证制度时，就是采取了初次申领免费制度，根据有关资料介绍，法国的居民身份证也是实行免费制度的。反之，由于换发工作缺乏必要的经费，各种名目的乱收费就难以避免，不仅影响工作的开展，也会影响政府和公安机关的形象。
第三，可以体现社会的济困救贫，实现全社会公平的理念。按照现行规定首次申领和期满换领需交纳工本费20元，对于富裕人口而言，这可能微不足道，但是对于不少困难家庭，特别是对于农村而言，按照一家三口60元计算，就可能占家庭年收入不小的比例，全国九亿多农民至少就要付出近200亿元。加之，还有照相费、邮寄费等巧立名目乱收费行为，换发居民身份证可能会给农民带来巨大的经济负担。虽然，《身份证法》明确了了可以减免的规定，但是这种规定需要地方财政去负担，越是经济不发达地区，地方财政投入的的就越少，一般很难落实。由国家财政负担费用，不仅可以平衡城乡之间的差别，而且可以平衡东西部地区的贫富差别，实现全社会的公平。
第四．我国现在的财政完全有能力承担起换发居民身份证的负担。2005年，我国财政收入已经突破30000亿元大关，由国家财政承担居民身份证换发经费不仅可能，而且完全符合国家的财政支出原则。特别是在党中央、国务院号召建设社会主义新农村的历史进程中，实行首次申领和期满换领免费制度，更是一项具体体现。
（四）增加一些细化的条文，便于公安机关操作。比如，对于化妆、整容、变性及疾病带来的容貌变化较大问题，公民申领居民身份证是否必须本人到场、是否必须重新采集照片信息，公民办理加快居民身份证问题等作出明确规定。
（五）修改第十一条第三款关于公民办理常住户口迁移不需换领居民身份证规定。公民办理常住户口迁移，离开原居住的市（含直辖市、地级市）、县时，应当换领居民身份证
（六）删除第二十一条关于军人申领居民身份证的规定。其一，《居民身份证法》是规范普通居民的申领身份证行为规范的法律，现役的人民解放军军人、人民武装警察在入伍后，都注销了常住户口，应当不在居民范畴之内。其次，军人的数量、具体居住地址等都与国防利益有着密不可分的关系，应当属于军事秘密，为军人核发居民身份证，就可能泄漏这些国防秘密。第三，现役的人民解放军军人、人民武装警察不领取居民身份证，同样可以行使其公民民事权益。一是对于复现役申领的居民身份证可以继续使用；二是在现行的军官（士兵）证上设置公民身份号码栏。第四，从《身份证法》实施两年多来的实践看，现役军人申领居民身份证工作存在困难。《身份证法》施行，至今已经两年多时间，而具体办法 “由国务院和中央军事委员会另行规定”的法律要求，至今没有出台，说明了具体办法的难度。。
（七）严格规范公民身份号码编制管理和居民身份证使用行为。要制定相应的规范，从医院接生开始，严格出生医学证明的发放，严格户口申报登记，公安机关在受理申报登记编制公民身份号码后，即不得变更年龄，对于擅自变更的、对公民身份号码编码资料管理不善，导致重错号的，予以严厉处罚。
注：
①刘金国：2005年10月10日《在全国换发第二代居民身份证工作情况汇报会上的讲话 》，自公安信息网；
②杨景宇：2003年4月25日全国人大法律委员会《关于中华人民共和国公民身份证法（草案）修改情况的汇报》，摘自全国人大信息中心与北京开元讯业科技开发有限公司
③陶婵：2005年3月7日《京华时报》；
④难受：2005年12月26日公安部宣传局《读者留言版》；
南京市房地产交易管理办法
江苏省南京市人民政府
南京市房地产交易管理办法
１９９８年９月２１日 南京市人民政府第159号令
第一章 总则
第一条 为加强城市房地产交易管理，维护房地产市场秩序，保障房地产交
易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规
的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域国有土地范围内从事房地产交易，实施房地产交
易管理，均应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产交易管理，包括对房地产转让、房屋租赁、房地
产抵押以房地产中介等房地产交易活动的管理。
第四条 房地产交易应当遵循平等、自愿诚实信用的原则。
第五条 南京市房产管理局（以下简称市房管机关）是本市房地交交易的行
政主管部门。重大、复杂的房地产转让由市房管机关会同国土部门进行管理。区、
县房产管理部门（以下简称区、县房管机关）按权限分工负责所辖区内的房地产
交易管理。
市、县房地产交易管理机构受市、县房管机关委托，负责房地产交易的日常
管理工作。
国土、建设、规划、工商、财政、物价、出租、国资等部门应当在各自职责
范围内协同房管机关做好房地产交易管理工作。
第六条 房地产转让、抵押、出租的，其房屋占用范围内的土地使用权同时
转让、抵押、出租。
第二章 一般规定
第七条 从事房地产交易活动、办理房地产交易手续，当事人应当持有相应
的房地产权利证书等合法证件。
第八条 有下列情形之一的房地产，不得进行交易：
（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产
权利的；
（二）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
（三）权属有争议的；
（四）已批准实施拆迁的；
（五）未经国资部门批准的行政事业单位房地产；
（六）依法收回土地使用权的；
（七）法律、法规规定不得交易的其他情形。
第九条 房管机关办理房地产交易手续应当自当事人提交申请之日起30日内
办理完毕，对不符合规定条件的，应当自当事人提交申请之日起10日内作出不予
受理的答复，并说明理由。
第十条 房地产交易应当使用书面合同。
房地产开发企业、房地产中介机构，不得强制使用其制作的格式合同。
第十一条 办理房地产交易手续，交易当事人应当如实申报房地产交易价格，
并按国家有关规定缴纳税费。
第三章 房地产转让
第十二条 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式
将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为：
（一）以房地产投资、入股的；
（二）以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移
的；
（三）因房地产权利人合并，房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵偿债务的；
（五）以产权调换方式安置被拆迁人房屋的；
（六）按房改规定优惠政策售房及准予再转让的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第十三条 房地产转让人应当是依法领取房地产权利证书的房地产权利人。
房地产受让人应是自然人、法人和依法拥有独立财产权的其他组织。
第十四条 除法律、法规另有规定外，房地产转让合同自当事人签订之日起
成立。房地产转让当事人应自合同签订之日起（预售的商品房自竣工合格之日起）
30日内，向市、县房管机关申请办理过户登记手续。
房地产的转让，以核准的过户登记为房地产权利的交付。受让人自核准过户
登记之日起，取得转让的房地产权利。
第十五条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条
件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用
权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于在建房屋工程的，完成房屋开
发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地
条件。
第十六条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，由市、县房管机
关审查，报市、县人民政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出
让手续。
有下列情形之一的，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应当将转让房
地产所获收益中的土地收益上缴国家或依照市人民政府的规定处理：
（一）经市规划行政主管部门批准，转让后的土地用于建设《中华人民共和
国城市房地产管理法》第二十三条规定项目的；
（二）转让私有住宅的；
（三）按照国家房改规定出售公有住房的；
（四）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（五）根据城市规划，土地使用权不宜出让的；
（六）市人民政府规定的不需办理出让手续的其他情形。
第十七条 房地产开发企业出售其建设的商品房，应当向市、县房管机关申
领商品房预（销）售许可证，申领商品房预（销）售许可证应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资
25％以上；
（四）已确定工程进度和竣工日期；
（五）已与在本市注册登记的银行签订了预售款监管协议；
（六）已制定房屋使用公约，并与物业管理企业签订了前期物业管理合同；
销售已竣工商品房的，还应当持有商品房竣工合格证。向境外销售商品房的
除符合前款规定条件外，还应当持有准予外销的批准文件。
第十八条 房地产开发企业转让已部分预售的在建商品房的，应当书面告知
预购人，预购人在被告知后30日内，有权解除合同。
预购人未按前款规定解除合同的，在建商品房的受让人继续履行商品房销售
合同。
第十九条 房地产开发企业受让未竣工的房地产后需销售的，应当按本办法
第十七条规定申请领取商品房预（销）售许可证。
第二十条 预售商品房，预售人应当出示商品房预（销）售许可证，并于合
同签订后30日市、县房管机关申请合同备案登记。
第二十一条 预购的商品房在登记备案后竣工前再转让的，当事人应当自转
让合同签订后10日内，向市、县房管机关申请办理变更备案登记手续，并应当符
合下列规定。
（一）未付清购房款的，预购人应征得预售人的书面同意；
（二）已付清购房款的，应由预购人书面告知预售人。
未按前款规定转让的，转让合同对预售人无效。
第二十二条 预售人改变已预售商品房的建筑设计，涉及合同约定的预购人
权益的，应当征得预购人同意，并与预购人修订合同有关条款。
预售人擅自改变预售合同约定的商品房式样、结构、装修标准、严重损害预
购人权益的，预购人可以解除合同，并由预售人承担赔偿责任。预购人未解除合
同的，可不承担所购商品房改变后所获增益部分的价款。
第二十三条 除当事人另有约定外，实际交付的商品房面积与预售合同约定
面积不一致的，应当按下列规定处理：
（一）约定的面积与实际交付的面积相差在±1％以内（不含本数）的价款，
购销双方实行多退少补；
（二）实际交付的面积大于合同约定面积的1％（不含本数）的，预购人可
不承担增加面积的价款；
（三）实际交付的面积小于合同约定面积的1％以上（不含本数）的，预售
人应当按实际交付的面积结算退还多收的价款；
（四）实际交付的面积小于合同约定面积的5％以上（含本数）的，预购人
有权解除合同，并由预售人承担赔偿责任。
实际交付的商品房面积以房屋所有权证的记载为准。
第二十四条 商品销售广告必须载明商品房预（销）售许可证的批准文号。
第二十五条 建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。配套使用的房屋附
属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让，国家另有规定的除外。
第二十六条 房地产转让时，转让人与他人之间基于相邻关系而产生的权利、
义务，随房地产转让一并转归受让人。
第四章 房屋租赁
第二十七条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人
使用，由承租人向出租人付租金的行为。
以联营、承包、入股等名义，提供房屋给他人使用，并收取价金而不承担经
营风险的，视同房屋出租。
第二十八条 有下列情形之一的，须经市、县房管机关批准：
（一）向境外人员、法人或其他组织出租房屋的；
（二）未建成的商品房预租的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第二十九条 房屋租赁当事人应当自合同签订后30日内，向房屋所在地的区、
县房管机关办理登记备案手续。涉外房屋租赁应当向市、县房管机关办理登记备
案手续。
经房管机关审核准予登记备案的，发给《房屋租赁证》。未登记备案的，承
租人不得对抗第三人。
第三十条 专门从事房屋租赁经营的单位，领取《房屋租赁证》后，还应当
向工商管理部门申领取营业执照，方可从事房屋租赁经营活动。
第三十一条 出租公有住房和出租直管非住宅公有房屋的租金，应当执行政
府制定的租金标准；出租私有房屋和其他出租房屋用于生产、经营活动的，其租
金由租赁当事人协商议定。
第三十二条 在房屋租赁期限内，承租人死亡的，其继承人有权终止合同。
公有住宅的承租人死亡时，与其同户籍同住二年以上的家庭成员履行合同的，可
以继续承租。
第三十三条 租赁期届满，承租人应当将房屋交还出租人。出租人默认承租
人继续使用出租房屋并仍收取租金的，视为租赁期限不定合同，当事人可随时终
止合同，但应当给对方必要的准备时间。
第三十四条 除当事人另有约定外，出租人承担出租房屋的修缮义务，并有
权查勘房屋使用状况。
第三十五条 承租房屋在使用中出现损坏的，承租人应当及时催告出租人，
出租人不予维修的，承租人可自行维修，维修费用可以折抵租金。
承租房屋在使用中出现损坏，承租人应当告知而未告知出租人，致出租人不
能及时维修房屋而遭受损失的，由承租人承担责任。
第三十六条 承租人需要拆改、装修承租房屋或增加附属设施、设备的，应
当征得出租人书面同意。
租赁期限届满，出租人同意保留装修的部分或增加的附属设施、设备的，应
当按所存价值补偿承租人；不同意保留的，承租人应当将承租房屋恢复原状。当
事人另有约定的除外。
第三十七条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，造成损
失的由承租人承担赔偿责任：
（一）擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的；
（二）擅自改变房屋用途或结构的；
（三）利用承租房屋进行违法活动的。
（四）无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的。
（五）其他严重损害出租人权益的；
第三十八条 出租人有下列行为之一的，承租人有权解除租赁合同，造成损
失的由出租人承担赔偿责任：
（一）隐瞒产权或房屋瑕疵致使承租人无法使用的；
（二）不及时履行维修义务的；
（三）其他严重损害承租人权益的。
第三十九条 在房屋租赁期间，因房屋所有权发生转移或设定他项权的，原
租赁合同对承租人和新所有权人或他项权人继续有效。
第四十条 承租人经出租人同意可以在租赁期限内，将其承租的房屋转租给
他人，并可获得收益。
转租当事人应当按本办法第二十九条的规定办理备案手续。
第四十一条 承租人依前条规定将房屋转租给他人的，其与出租人间的用途
关系继续有效。
转租的承租人在转租期限内，给出租人造成损害的，由转租人负赔偿责任。
第四十二条 经房屋所有权人同意，承租人有偿转让公有房屋使用权的，原
租赁关系终止。
第五章 房地产抵押
第四十三条 房地产抵押是指抵押人将其合法的房地产以不转移占有的方式
向抵押权人提供债权担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权以抵押房地
产转让所得价款优先受偿。
第四十四条 不列房地产不得设定抵押：
（一）、学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体的教育设
施、医疗卫生设施和其它社会公益设施；
（二）列入文物保护的建筑和有重要纪念意义的其它建筑物；
（三）已出租给职工的住宅；
（四）法律、法规规定的其他不得抵押的房地产。
第四十五条 房地产抵押当事人应当自合同签订后30日内，向市、县房管机
关申请办理抵押房地产登记。
房地产抵押合同自登记之日起生效。
第四十六条 两宗以上的房地产为同一债权担保的，视为同一房地产抵押权。
第四十七条 抵押已出租房屋的，抵押人应当告知抵押权人租赁情况。处分
抵押房屋时，租赁合同对于房屋的受让人仍然有效。
出租已设定抵押的房屋，租赁关系自处分抵押房地产时解除，租赁合同对于
抵押权人和房屋的受让人无效。
第四十八条 按份共有的房地产，抵押人在征得其他共有人书面同意后，可
在其应有份额内设定抵押。
第四十九条 共同共有的房地产在房地产抵押期限内，共有人析产的，析产
后的各房地产担保全部债权。
第五十条 以房地产设定最高限额抵押的，可以抵押房地产的价值为预期债
权的最高限额。
债权结算后债权数额不及最高限额的，以实际发生的数额为担保额；超出最
高限额的部分不属担保范围。
第五十一条 由银行代付购房款的预购商品房（包括预购政府优惠出售的房
屋）贷款抵押或在建房屋抵押的，抵押当事人应当自抵押合同签订后30日内，向
市、县房管机关申请办理抵押预登记。房屋在债务履行期限内竣工的，抵押当事
人应当凭预登记证明办理抵押登记手续。
在预登记期间，抵押权人要求抵押人再提供其他形式的担保。
在建房屋抵押担保的债权，以该房地产项目完工部分的价值为限。
第五十二条 预购商品房在抵押预登记期间，商品房购销双方不得擅自转让、
变更、解除、终止商品房合同。
预购商品房投定抵押后，预购商品房合同由抵押权人收存。
第五十三条 抵押合同发生变更或抵押关系终止的，抵押当事人应当在变更
或终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者是注销抵押登记手续。
第五十四条 抵押人转让抵押的房地产，应当通知抵押权人并告知受让人抵
押情况；未履行通知、告知义务或转让价款明显低于其担保债权而未征得抵押权
人同意的，其转让行为无效。
转让已登记抵押的房地产，抵押人提前清偿担保债权或向与抵押权人约定的
第三人提存的，抵押权人应当会同受让人按办法第五十三条的规定办理注销抵押
登记手续。
第五十五条 因城市建设需要，将已抵押的房地产列入实施拆迁范围的，抵
押人应当及时通知抵押权人，债务人可以提前清偿债务或由抵押人变更抵押的房
地产。
债务人不能提前清偿或抵押人不能变更抵押房地产的，拆迁安置取得的房地
产或安置费为抵押财产。
第五十六条 抵押房地产的土地使用权为划拨取得的，抵押权人以处分抵押
房地产所得价款扣除应当上交的土地收益后的余额优先受偿。
第六章 房地产中介服务
第五十七条 房地产中介服务是指有资质的企业法人或其他经济组织，以营
利为目的，进行房地产经纪、房地产咨询、房地产评估等经营活动。
第五十八条 从事房地产经纪活动的机构，应当向市房管机关申领资质证书。
经市房管机关会同工商部门审核后，符合条件的，颁发《房地产经纪机构资质证
书》。
从事房地产评估活动的机构的，应当持有市房管机关颁发的《房地产评估机
构资质证书》。涉及国有资产评估的，还应当持有国有资产管理部门颁发的资质
证书。
第五十九条 中介机构申请资质证书应当符合下列条件：
（一）从事房地产咨询业务的，具有房地产以及相关专业中等以上学历、初
级以上专业技术职称人员应当占员工总数的半数以上；
（二）从事房地产经纪业务的，具有高中以上文化程度、从事房地产相关行
业工作三年以上的人员应当不少于三名；
（三）从事房地产评估业务的，应当具有与其资质相应的房地产注册评估师。
第六十条 房地产中介机构与房地产开发企业签订商品房代理销售合同的，
当事人应当自合同签订后10内向市、县房管机关办理合同备案手续。
第六十一条 从事中介业务的人员，应当向市房管机关申领相应的《房地产
经纪人员资格证》、《房地产估价师注册证》或《房地产估价人员岗位合格证书
》。
第六十二条 房地产中介人员只能在一个中介机构从业，并不得以个人名义
从事中介业务。
中介机构人员有从事房地产交易居间、代理活动时，应当明示其中介机构从
业人员身份。
第六十三条 房地产中介机构从事中介活动，应当查验当事人提供的有关房
地产权属证书等证件，不能提供或提供的证书、证件不符合规定的，中介机构应
当拒绝委托。
第六十四条 经中介机构居间介经的房地产交易合同，被行政机关或司法机
关确定为无效合同或因其虚假介绍而至合同不能履行的，中介机构应当向委托人
退还收取的费用。
第七章 罚则
第六十五条 违反本办法，有下列行为之一的，由房管机关或其委托的房地
产交易管理机构予以处罚：
（一）违反本办法第十四条第一款、第二十八条、第四十五条的规定，未办
理交易批准手续或逾期登记的，责令其补办手续，并可处以1000元以下的罚款；
（二）违反本办法第十一条的规定，不申报或不如实申报房地产交易价格，
可处以1000元以下的罚款；
（三）违反本办法第十七、十九条的规定，未领取预（销）售许可证销售商
品房的，责令其限期改正，有违法所得的，可以处3000元以下的罚款；
没有违法所得的，可处以10000元以下的罚款；
（四）违反本办法第二十条、第二十一条第一款、第二十九条第一款、第四
十条第二款、第六十条规定，未办理有关登记备案手续的，责令其补办手续，并
可处以1000元以下的罚款；
（五）违反本办法第五十八条、第六十一条的规定，未取得房地产中介资格，
擅自从事房地产中介业务的，责令其限期改正，有违法所得的，可处以30000元
以下的罚款；没有违法所得的，可处以10000元以下罚款；
（六）违反本办法第六十二条规定的，责令其限期改正，并可处以500元以
上1000元以上的罚款；
第六十六条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起行
政诉讼。逾期不申请复议、不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定
的机关人民法院强制执行。
第六十七条 房地产交易出现纠纷的，双方当事人应当协商解决。协商不成
的，可以依法向房地产所在地的仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
第六十八条 因工作人员工作过失，造成房地产交易当事人经济损失的，房
管机关应当负赔偿责任。
第六十九条 房地产交易管理的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，
由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第七十条 本办法由市房产管理局负责解释。
第七十一条 本办法自发布之日起施行。
