国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知
国家发展改革委 建设部
国家发展和改革委员会
文件
建 设 部
发改价格〔2007〕2285号
国家发展改革委、建设部关于印发《物业服务定价成本监审办法（试行）》的通知
各省、自治区、直辖市、计划单列市发展改革委、物价局、建设厅（房地局）：
为提高政府制定物业服务收费的科学性，合理核定物业服务定价成本，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，特制定《物业服务定价成本监审办法（试行）》，现印发你们，请按照执行。
附件：物业服务定价成本监审办法（试行）
国家发展改革委
建 设 部
二○○七年九月十日
附件：
物业服务定价成本监审办法（试行）
第一条 为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。
本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。
第三条 物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。
第四条 在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。
第五条 物业服务定价成本监审应当遵循以下原则：
（一）合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定；
（二）相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。
（三）对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
（四）合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
第六条 核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。
第七条 物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
第八条 人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
第九条 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
第十条 绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
第十一条 清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
第十二条 秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
第十三条 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。
第十四条 办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。
第十五条 管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。
第十六条 固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
第十七条 经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。
第十八条 物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。
第十九条 工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。
第二十条 固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。
第二十一条 物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。
第二十二条 物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。
第二十三条 本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。
第二十四条 各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则。
第二十五条 本办法由国家发展和改革委员会解释。
第二十六条 本办法自2007年10月1日起施行。
附：物业服务定价成本监审表
附：
物业服务定价成本监审表
（ )年度
物业服务小区名称
物业服务企业名称
物业服务企业资质等级
物业服务企业法定代表人
物业服务企业地址
邮政编码
财务负责人
填 表 人
电 话
传 真
物业服务企业盖章
年 月 日
自贡市国有企业负责人经营业绩考核暂行办法
四川省自贡市人民政府办公室
自贡市人民政府办公室印发《自贡市国有企业负责人经营业绩考核暂行办法》的通知
自府办发〔2011〕7号
各区、县人民政府，市级各部门：
修订后的《自贡市国有企业负责人经营业绩考核暂行办法》已经市政府同意，现印发你们，自2011年1月1日起施行。原《自贡市国有企业负责人经营业绩考核暂行办法》（自府办发〔2008〕33号文印发）同时废止。
二〇一一年五月十一日
自贡市国有企业负责人经营业绩考核暂行办法
第一章 总 则
第一条 为切实履行企业国有资产出资人职责，维护所有者权益，落实国有资产保值增值责任，建立有效的激励和约束机制，根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》等有关法律法规，并参照《中央企业负责人经营业绩考核暂行办法》、《四川省国有企业负责人经营业绩考核暂行办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法考核的企业负责人是指市政府确定的由自贡市政府国有资产监督管理委员会（以下简称市国资委）履行出资人职责的市属国有及国有控股企业（以下简称企业）的领导班子成员。
第三条 企业负责人的经营业绩考核实行年度考核与任期考核相结合、结果考核与过程评价相统一、考核结果与奖励相挂钩的考核制度。
第四条 年度经营业绩考核和任期经营业绩考核由市国资委组织实施。
第五条 企业负责人经营业绩考核工作遵循以下原则：
（一）按照国有资产保值增值和股东价值最大化以及可持续发展的要求，依法考核企业负责人经营业绩。
（二）按照企业所处的不同行业、资产经营的不同水平和主营业务等不同特点，实事求是，公开公正，实行科学的分类考核。
（三）按照权责利相统一的要求，建立企业负责人经营业绩同激励约束机制相结合的考核制度，即业绩上、薪酬上、业绩下、薪酬下，并作为职务任免的重要依据。建立健全科学合理、可追溯的资产经营责任制。
（四）按照科学发展观的要求，推动企业提高战略管理、价值创造、自主创新、资源节约、环境保护和安全生产水平，不断增强企业核心竞争能力和可持续发展能力。
（五）按照全面落实责任的要求，推动企业建立健全全员业绩考核体系，增强企业管控力和执行力，确保国有资产保值增值责任层层落实。
第二章 年度经营业绩考核
第六条 年度经营业绩考核以公历年为考核期。
第七条 年度经营业绩责任书主要包括以下内容：
（一）双方的单位名称、职务和姓名；
（二）考核内容及指标；
（三）双方的权利和责任；
（四）考核与奖惩；
（五）责任书的变更、解除和终止；
（六）其他需要规定的事项。
第八条 年度经营业绩考核指标包括基本指标与分类指标。
（一）基本指标包括年度利润总额和净资产收益率指标
1.年度利润总额是指经审计核定后的企业合并报表利润总额。利润总额计算可加上经核准的当期企业消化以前年度潜亏和经认定的视同利润部分（视同利润认定办法详见附件1），并扣除通过变卖企业主业优质资产等取得的非经常性收益。
2.净资产收益率是指经审计核定后的企业考核当期净利润同平均净资产的比率，计算公式为：
净资产收益率=（净利润÷平均净资产）×100%。其中：净资产中不含少数股东权益，净利润中不含少数股东损益。
平均净资产=（期初净资产+期末净资产）÷2。
（二）分类指标包括5项，其中4项由市国资委根据企业所处行业特点，综合考虑企业经营管理水平和可持续发展能力确定；1项由被考核企业负责人根据企业特点和阶段性重点工作等因素自行设定并报市国资委，由市国资委核定。具体指标在市国资委与企业签订的年度责任书中明确。
第九条 年度经营业绩责任书按下列程序签订：
（一）报送年度经营业绩考核目标建议值。每年1月底，企业负责人按照市国资委年度经营业绩考核要求和企业发展规划及经营状况，对照同行业国（省）内先进水平，提出本年度拟完成的经营业绩考核目标建议值，并将考核目标建议值和必要的说明材料报市国资委。考核目标建议值原则上不低于上年考核指标实际完成值或前3年考核指标实际完成值的平均值。
(二)核定年度经营业绩考核目标值。市国资委根据“同一行业、同一尺度”的原则，结合宏观经济形势、企业所处行业发展周期、企业实际生产经营状况等，以上年实际完成值为基础，原则上按不低于企业上一年度考核指标实际完成值或按不低于企业前3年考核指标实际完成值的平均值确定企业负责人年度经营业绩考核目标值。
企业要求降低年度考核指标目标值的，需将必要的说明材料报市国资委，涉及基本指标下降的，企业负责人绩效薪金基数原则上同比率下浮。
(三)由市国资委主任或者其授权代表同企业法定代表人签订年度经营业绩责任书。
第十条 年度经营业绩考核基本指标在考核时采用纵比和横比相结合的评价方式。纵比是指标实际完成值与目标值的比较，占60%；横比是指标实际完成值与国务院国资委公布的全国同行业同类型企业绩效评价标准值的比较，占40%。
第十一条 市国资委通过企业财务快报、企业重大事项报告和董事会工作报告等资料对年度经营业绩责任书执行情况实施动态监控。
(一)建立经营业绩责任书执行情况报告制度。年度经营业绩责任书签订后，企业负责人应于每年7月底前将责任书的执行情况及相关说明材料报送市国资委，同时抄送市国有企业监事会。
(二)建立企业重要事项报告制度。企业发生重大安全生产事故、环境污染事故和质量事故，重大经济损失，重大法律纠纷案件，重大投融资和资产重组等重要情况时，企业负责人应当立即向市国资委报告，同时向市国有企业监事会报告。
第十二条 年度经营业绩责任书完成情况按下列程序进行考核：
(一)每年4月底以前，企业负责人依据经审计的企业财务决算数据，对上年度经营业绩考核目标的完成情况进行总结分析，并将年度总结分析报告报送市国资委，同时抄送市国有企业监事会。总结分析报告的主要内容为：
1.企业资产、经营管理及实际缴纳税收情况；
2.考核指标（基本指标、分类指标）目标完成情况及说明；
3.存在的主要问题及原因；
4.解决问题的措施。
企业报送的利润总额、净利润、净资产收益率等数据必须真实、准确。
(二)市国资委依据经审计并经审核的企业财务决算报告和经审查的统计数据，结合企业负责人年度总结分析报告并听取市国有企业监事会对企业负责人的年度评价意见，对企业负责人年度经营业绩考核指标目标的完成情况进行考核，形成企业负责人年度经营业绩考核与奖惩意见。
(三)市国资委将形成的企业负责人年度经营业绩考核与奖惩意见反馈各企业负责人及其所在企业。企业负责人对考核与奖惩意见有异议的，可及时向市国资委反映。市国资委将最终形成的企业负责人年度经营业绩考核与奖惩意见报市政府审定。
第三章 任期经营业绩考核
第十三条 任期经营业绩考核以3年为考核期。
第十四条 任期经营业绩责任书包括下列内容：
(一)双方的单位名称、职务和姓名；
(二)考核内容及指标；
(三)双方的权利和责任；
(四)考核与奖惩；
(五)责任书的变更、解除和终止；
(六)其他需要规定的事项。
第十五条 任期经营业绩考核指标包括基本指标、分类指标。
(一)基本指标包括国有资产保值增值率和任期主营业务收入平均增长率。
1.国有资产保值增值率，是指企业考核期末扣除客观因素（由市国资委核定）后的国有资本及权益同考核期初国有资本及权益的比率。计算方法为：任期内各年度国有资产保值增值率的乘积。企业年度国有资产保值增值率以市国资委确认的结果为准。
2.任期主营业务收入平均增长率是指企业负责人任期内连续3年主营业务的平均增长情况，计算公式为：
主营业务收入平均增长率= ×100%
(二)分类指标包括5项，其中4项由市国资委根据企业所处行业特点，综合考虑企业经营管理水平、技术创新能力、资源节约和环境保护水平、可持续发展能力及核心竞争力等因素确定，1项由被考核企业负责人根据企业特点和任期内的重点工作等因素自行设定并报市国资委，由市国资委核定。具体指标在市国资委与企业签订的任期责任书中明确。
第十六条 任期经营业绩责任书按照下列程序签订：
(一)报送任期经营业绩考核目标建议值。考核期初第1年1月底，企业负责人按照市国资委任期经营业绩考核要求和企业发展规划及经营状况，对照同行业国（省）内先进水平，提出任期经营业绩考核目标建议值，并将考核目标建议值和必要的说明材料报送市国资委。考核目标建议值原则上不低于上一任期考核指标实际完成值或不低于上一任期考核指标目标值和实际完成值的平均值。
企业要求降低任期考核指标目标值的，需将必要的说明材料报市国资委，涉及基本指标下降的，企业负责人延期绩效薪金原则上同比率下浮。
(二)核定任期经营业绩考核目标值。市国资委根据“同一行业、同一尺度”原则，结合宏观经济形势、企业所处行业发展周期及企业实际经营状况等，以上一任期实际完成值为基础，原则上按不低于企业上一任期考核指标实际完成值或按不低于企业上一任期考核指标目标值与实际完成值的平均值确定企业负责人任期经营业绩考核目标值。
(三)由市国资委主任或者其授权代表同企业法定代表人签订任期经营业绩责任书。
第十七条 市国资委通过企业年度财务决算报告、企业重大事项报告和董事会年度工作报告等资料对任期经营业绩责任书执行情况实施年度跟踪检查和动态监控，并及时对企业进行提示。
第十八条 任期经营业绩责任书完成情况按照下列程序进行考核：
(一)考核期末，企业负责人对任期经营业绩考核指标的完成情况进行总结分析，并将总结分析报告报送市国资委，同时抄送市国有企业监事会。总结分析报告的主要内容为：
1.企业资产、经营管理及实际缴纳税收情况；
2.考核指标（基本指标、分类指标）完成情况及说明；
3.存在的主要问题及原因；
4.解决问题的措施。
企业报送的国有资本保值增值率、任期主营业务收入平均增长率等数据必须真实、准确。
（二）市国资委依据任期内经国家审计机关审计的企业财务决算数据及相关审计报告和经审查的统计数据，结合企业负责人任期经营业绩总结分析报告并听取市国有企业监事会对企业负责人的任期评价意见，对企业负责人任期经营业绩考核指标目标的完成情况进行综合考核，形成企业负责人任期经营业绩考核与奖惩意见。
（三）市国资委将形成的企业负责人任期经营业绩考核与奖惩意见反馈各企业负责人及其所在企业。企业负责人对考核与奖惩意见有异议的，可及时向市国资委反映。市国资委将最终形成的企业负责人任期经营业绩考核与奖惩意见报市政府审定。
第四章 奖 惩
第十九条 市国资委依据年度经营业绩考核结果和任期经营业绩考核结果对企业负责人实施奖惩，并把经营业绩考核结果作为企业负责人任免的重要依据。
第二十条 对企业负责人的奖励分为年度绩效薪金奖励和任期延期绩效薪金奖励。
第二十一条 企业负责人年度薪酬分为基薪和绩效薪金两部分。基薪由市国资委另行确定（基薪确定办法见附件2）。
绩效薪金以上一年绩效薪金为基数，与年度考核指标综合完成率挂钩。
年度考核指标综合完成率是年度基本指标、分类指标完成率的加权平均值。其中：两项年度考核基本指标完成率权重各占30%，5项年度考核分类指标完成率权重各占8%。
年度考核指标综合完成率为100%时，绩效薪金即为上一年绩效薪金；年度考核指标综合完成率大于或小于100%时，分段计算绩效薪金：在100%—120%（含120%）和100%—80%（含80%）之间，每增加或减少1个百分点，绩效薪金增加或减少1个百分点；在120%—130%（含130%）和80%—70%（含70%）之间，每增加或减少1个百分点，绩效薪金增加或减少0.5个百分点; 在130%—150%（含150%）和70%—50%（含50%）之间，每增加或减少1个百分点，绩效薪金增加或减少0.3个百分点；在150%以上和50%以下,每增加或减少1个百分点，绩效薪金增加或减少0.1个百分点。
第二十二条 企业负责人年度薪酬应与职工工资保持合理差距，职工工资不增长，企业负责人薪酬不得增长。同时，企业工资总额的增长幅度应低于企业经济效益的增长幅度，职工工资的增长幅度应低于企业劳动生产率的增长幅度。
第二十三条 企业负责人任期奖励与任期考核指标综合完成率挂钩。任期奖励以企业负责人任期内积累的延期绩效薪金为基数。
任期考核指标综合完成率是任期考核基本指标和分类指标完成率的加权平均值。其中：两项任期考核基本指标完成率权重各占30%，5项任期考核分类指标完成率权重各占8%。
任期考核指标综合完成率为100%时，任期奖励即为任期内积累的延期绩效薪金。
任期考核指标综合完成率在100%的基础上每增加1个百分点，奖励任期内积累的延期绩效薪金的1%，超额奖励上限为30%；任期考核指标综合完成率以100%为基础，每减少1个百分点，扣减任期内积累的延期绩效薪金的1%。
任期考核指标综合完成率大于100%，但国有资本保值增值率未完成的，任期考核指标综合完成率按100%计算。
第二十四条 被考核人担任企业董事长、党委书记、总经理的，其分配系数为1，其余被考核人的系数由企业根据各负责人的业绩考核结果，在0.6—0.85之间确定，报市国资委审核后执行。
第二十五条 绩效薪金的60％在年度经营业绩考核结束后当期兑现；其余40％待任期经营业绩考核结束后与考核结果挂钩兑现。
第二十六条 任期奖励在任期结束后，根据任期考核结果当期兑现；任期内离任的，在离任审计后，根据离任审计结果、任期考核结果和任职期限兑现。
第二十七条 任期届满后，市国资委通过任期审计、清产核资等，发现由于企业负责人任期内的生产经营活动对下一任期内形成不良资产的，市国资委将按有关规定对企业负责人任期内的考核指标进行追溯，重新核定企业负责人考核结果，调整薪酬。
第二十八条 实行企业负责人经营业绩考核谈话制度。对于年度考核结果较差或发生重大安全生产责任事故和重大环境污染责任事故、严重违规经营和存在重大经营风险等情形的企业，经市国资委主任办公会议批准，市国资委会同相关部门与企业主要负责人进行谈话，帮助企业分析问题、改进工作。
第二十九条 企业负责人违反廉洁从业和党风廉政建设责任制有关规定，受到责任追究的，由市国资委根据具体情节决定减发、停发其薪酬。
第三十条 企业负责人违反《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》等有关法律法规规章，虚报、瞒报财务状况的，由市国资委根据具体情节决定扣发薪酬；情节严重的，给予纪律处分或者对企业负责人进行调整；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
第三十一条 企业法定代表人及相关负责人不认真履行职责，导致发生重大决策失误、重大安全与质量责任事故、重大环境污染责任事故、重大违纪和法律纠纷损失事件、重大不稳定事件等，给企业造成重大不良影响或造成国有资产流失的，由市国资委根据具体情节决定扣发薪酬；情节严重的，给予纪律处分或者对企业负责人进行调整；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
第五章 附 则
第三十二条 对于在考核期内企业发生清产核资、改制重组、主要负责人变动等情况的，市国资委可以根据具体情况变更经营业绩责任书的相关内容。
第三十三条 各区县政府所出资企业负责人的经营业绩考核，可参照本办法执行。
第三十四条 本办法由市国资委负责解释。
第三十五条 本办法自2011年1月1日起施行。
附件：1.企业经营业绩考核视同利润项目认定办法
2.基薪确定办法
附件1
企业经营业绩考核视同利润项目认定办法
一、在考核当期企业如因执行市委、市政府决定而增加支出减少企业利润的和因政策性补贴未到位的，由企业提出书面申请，并同时附上相关证明材料，经市国资委主任办公会议审议并报市政府批准后视同实现利润计入年度利润总额。
二、在考核当期企业如因执行市国资委协调意见而增加企业支出减少企业利润的，由企业提出书面申请，并同时附上国资委协调意见的相关材料，经市国资委主任办公会议审议并报市政府批准后视同实现利润计入年度利润总额之中。
附件2
基薪确定办法
国有企业负责人年度基薪由市国资委实行一年一定，其确定计算公式为：基薪=（上年全市全部城镇非私营单位在岗职工平均工资的30%+上年本企业在岗职工平均工资的70%）×倍数。倍数依据企业类型、经营难度、行业特点等因素在4—6倍的范围内确定（工业企业在5—6倍的范围内确定；公用企业在4—5倍的范围内确定）。市国资委在未确定之前，企业负责人基薪可采取按不高于上一年基薪的月平均标准由企业按月预支，待考核兑现时一并清算。
