投资产权式酒店的法律问题
（盛军华律师）
一、商业地产经营模式、法律关系及实例
二、产权式酒店涉及的法律关系
三、投资风险及防范
四、结尾
产权式酒店，起源于上世纪70年代的欧美国家，开发商将将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者像购买住房一样投资置业，将客房委托给专门酒店管理公司经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式。作为一种房产投资模式，正确面对产权式酒店的利弊、谨慎投资、规避风险是最重要的。以下，我们简单分析投资产权式酒店的一些相关法律问题，以供广大投资者在投资类似的项目时进行分析参考。
第一部分：商业地产模式、法律关系及实例
商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面，一难是开发的商业地产用于整体出售时难找到买家，开发资金无法回笼；二难是自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发的商业房地产顺利销售出去，便在开发经营模式上有所创新，“分割出售”、“售后返租”、“地产开发与商业运作同步并存”等开发经营模式应运而生。
一、 分割出租
开发商将商业房地产作统一规划，将商业地产分割，以长期出租方式招租。因为缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生的风险，最后将变为开发商将商业地产出租后又以返租方式招商经营的情况。开发商与投资者之间建立的是租赁关系，以有委托经营或回租关系。
在我们代理的实际案件中，位于杭州市火车东站的杭州“东方商城”在开发初期采用的就采用将商城分割进行长期出租、一次性支付租金的模式回收资金，但该市场一直没有兴旺，开发商引进美家居开办家居市场后，虽有所改善，但与新时代市场、佳好佳市场等的火爆程度相比，仍无法相比。如果开发商无收益、资金缺少，投资者的投资面临的风险很大，纠纷将会不断产生。
二、分割出售
“分割出售”作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发公司财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了它的整体性，这就会给日后的商业经营埋下隐患。一个不具有整体性或经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的，会酿成主力店不进，品牌店不跟，最后成为街头“大排档”的结局，实际回报与预期收益相差甚远。开发商与投资者是房屋买卖关系，往往会产生租赁或委托经营的关系。
“分割出售”模式开发经营的一个典型案例就是涌金广场。2001年9月16日，涌金广场购物中心开业，2002年6月宣布停业，营业时间不足10个月。2002年7月“广州白马”相中涌金广场，由于业主签约率低，8月31日退出涌金广场的租赁经营。由于投资者各有各的想法，经营管理公司很难进行统一管、统一经营的局面。目前，据一些媒体消息，涌金广场又要复出办一个时尚的服装市场，实行市场化运作、商场化管理，已进入招商阶段，预计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出，其中重要的一个因素是近300名业主的心开始“齐”了，能进行综合考虑、整体布局。
三、售后返租
“分割出售”模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的“售后返租”模式。 售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
据相关媒体报道，杭州的西湖时代广场是采用“售后返租”这种商业地产开发经营模式的。西湖时代广场位于西子湖畔，总建筑面积2万平方米，由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者，再从各位业主手中将商铺统一租回，开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理，西湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9％，返租期为8年。
四、建设与经营同期进行的“地产开发与商业运作同步并存模式”
“地产开发与商业运作并存”的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式，房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，即能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。
位于文三路108号的“西溪数码港”就有点类似与该种模式，开发商将整个商场分割销售给众多投资者，同时签订将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场的租赁协议，约定租期、租金等条款，房产开发与商业筹划一起进行，在商圈定位、市场分析、业态组合上达到比较好的效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。
五、专业担保公司介入投资性房产领域
对酒店经营模式不甚了解的投资者在产权式酒店投资过程中，前期不调查酒店开发商是否真的具有经营和担保实力，后期也不调查酒店的管理集团是否真的具有管理能力，只要看到高回报就匆匆购买，已经出现了一些投资风险的实例。产权式酒店的投资风险，让越来越多的投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔的“黄金屋”，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保的这种销售模式，专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。
第二部分、产权式酒店涉及的法律关系
产权式酒店主要涉有二个法律关系，一是开发商与投资者之间的房屋买卖合同法律关系，二是投资者与商业企业之间的房屋租赁合同法律关系（也有的是委托经营合同关系等）。当然，还不排除有其他如担保、抵押等法律关系。
（一）房屋买卖合同法律关系。
投资者首先与开发商签订房屋买卖合同，买方主要负有付款的义务、卖方主要负有交付符合约定的房产的义务，一定要注意产权清晰，拿到产权证，还要拥有对所购房屋的独立处置权。这与商品房买卖是相同的，购买前要审查开发商的主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如预售许可证、规划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购买后，仔细认真地签署《商品房买卖合同》，特别注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任约定的条款。
（二）房屋租赁合同法律关系。
投资者与酒店管理公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给酒店管理公司，根据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后的处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止合同的违约责任是特别要约定明确的，以防止承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报的不利情况。
（三）担保法律关系
产权式酒店存在投资风险，开发商为增强吸引力，为房产投资人加上一道“保险”——引入专业担保即专业担保公司介入投资性房产领域，为投资者的收益提供一定条件的担保。担保公司以专业的特长要对这一项目进行严格的考察和评价，如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源的丰富程度，每年度收取一定的担保费用，以及一定的抵押实物，为酒店管理公司向投资者提供担保。
投资者（权益人）在与开发商（被保证人）签订购买合同后，可以得到一份由担保公司（保证人）出具的担保函以保障权益。在保证期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在保证期间和保证范围内要求保证人承担保证责任，并支付现金赔偿。为酒店管理公司履约进行监督、担保，以及无法履约时的代付赔偿。
保证担保关系使原来简单的两方关系变成了三方关系，成为一种“金三角关系”，使三方在某个目的上是一致的。由担保公司通过对投资产权酒店的购房者进行风险担保，可在一定程度减少购房者的投资风险。
(四)回购法律关系
有些开发商为消除投资者的投资顾虑，在销售时承诺投资者购房后满三年的，可以以原购买价将所购房屋出售给开发商，开发商保证回购，这其实在双方间形成的是一种附期限符条件的合同关系。附期限是指投资者购房满三年后，附条件是指原价格出售，在符合这二个条件的情况下，只要投资者要求履行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者所有的房屋。
依《民法通则》、《合同法》的相关规定，只要所符条件不违反法律、行政法规定的强制性规定，应属合法有效。在条件成立时，一方可以要求另一方履行合同义务。回购涉及到时间、条件、价格、税费承担、违约责任等内容，需通过合同加以明确约定。执行这种回购约定时，开发商的实力、经营状况就显得比较重要。
（五）期房转让法律关系
有些投资者与开发商签订购房合同后，在房地产权证未办出之前，因各种各样的原因将所购房屋进行出售，这属于期房转让。《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”，而国务院未出台具体规定，从该法看预售房是可以再转让的，但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行的预售商品房转让是合同（权利义务）的转让，而非商品房的转让。取得预售许可证后的期房转让实为权利转让，分为两种情况：一种是预定权转让，转让性质属于预定合同的转让，按《合同法》规定应征得开发商同意；另一种是期权转让，即预售合同签署并登记备案后的期房转让，1、已付清房款的期房，转让不需要经过开发商同意；有按揭的情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款的，转让需经开发商同意。关于预售商品房转让问题，不同城市有一些不同的地方性规定，像上海就规定“预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”，因此进行期房转让需具体问题具体处理，通过不同的法律措施保障合同当事人的利益。
如果确是房子不想要而原价转让，也可与开发商协商办理商品房预售合同终止手续、到房地产交易中心注销预售合同备案登记，与贷款银行办理终止贷款合同手续、注销抵押登记，手续办完后新受让方可直接与开发商签订商品房预售合同，办理预售合同备案，但终止预售合同通常要承担一定的违约责任，还涉及到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、合同登记备案手续等。还有一些购房者为了规避相关规定，在期房转让过程中，买卖双方一般在合同中约定，买方在签署合同或卖方交付房屋时支付房屋的首付款，在卖方办理出房地产权证(小产证)后，双方办理房地产权利过户手续，但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售，需通过合同（如签订附条件合同、加强违约责任约定等方式）加以严格约束，保障合同当事人的利益。
（六）物业管理法律关系
产权式酒店的物业管理不同于一般的住宅，因为有酒店管理公司的经营，无需另行聘请物业管理公司管理，但并非与物业管理无任何关系。业主还是有必要成立一个业委会或类似的机构，保管物业方面的资料（如竣工总平面图、设施设备的技术资料等）、管理专项维修基金等。还可以在与酒店管理公司的租赁合同到期后，及时进行续约或统一意见另行招商。
此外，还有按揭贷款时的抵押借款合同关系、进行二手房转让时的房屋买卖合同关系等法律关系。
第三部分：投资风险及防范
由于产权式酒店具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，终端投资者（业主）的权利确定与权益保护问题是受人关注的问题，当前可资用于产权式酒店纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则、担保法等法律法规及有关司法解释。投资风险产生在合同（购房、租房、担保等）的履行、按揭贷款的落实、产权的落实和产权证的办理、权益享受等环节。 如下就部分投资风险及法律防范举例说明：
一、购房权利保障
营口市乡村卫生组织一体化管理暂行办法
辽宁省营口市人民政府
营口市乡村卫生组织一体化管理暂行办法
（1997年6月11日市人民政府发布营政发[1997]23号）
第一章 总 则
第一条 为加强农村三级医疗预防保健网的管理，合理利用卫生资源，促进派进农村卫生事业发展，根据省政府《关于开展农村合用医疗制度试点工作的通知》等有关规定，结合我市情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市辖区内从事疾病诊断、治疗和预防保健活动的乡（镇）卫生院和村卫生所。
第三条 市、市（县）区卫生行政部门是本辖区内乡村卫生组织一体化管理的主管部门，负责本办未能的绩彻实施。
第四条 乡村卫生组织一律实行乡（镇压）卫生机构与村级卫生机构联办，由乡（镇压）人民政府对其进行一体化管理，统一调配人员、统一安排预防保健任务、统一工作规范、统一收费标准、统一药品采购与供应。
第五条 乡村卫生组织必须坚持社会主义办医方向，认真执行国家卫生工作方针、政策和法规，保证完成防病治病任务。
第二章 机构设置
第六条 农村基层卫生组织须统一名称，乡（镇）级卫生机构称****中心卫生院或**乡（镇）卫和院，村级卫生机构称****乡（镇）卫生院****村卫生所。
第七条 乡（镇）卫生机构按行政区划，每个乡（镇）设置一所卫生院。交通不便的编远乡（镇）也可联合设立中心卫生院。中心卫生院和乡（镇）卫生院由乡（镇）政府负责主办与管理。设置在乡（镇）的县级医疗卫生机构，接受乡（镇）人民政府的管理，具有乡（镇）卫生院的工作职能。
第八条 村卫生机构原则上一村设立一个卫生所。人口较多，居住分散的行政村可根据需要适当增加卫生所的数量。人口数量较少的行政村，可与毗邻村联办卫生所。村卫生所原则上由村民委员会集体主办，也可由乡村医生联办或个人主办。设置村卫生所，由乡镇政府审核，报市（县）、区卫生局验收发证。
第九条 各乡（镇）要根据本辖区内的实际情况，在中心卫生院或乡（镇）卫生院内设置乡村卫生组织一体化管理办公室（以下简称联管办），统一由乡（镇）政府领导，业务上接受上级卫生行政部门指导。
第三章 任务与职能
第十条 乡（镇）卫生院的主要职能是：
（一）负责本地常见病、多发病的治疗；
（二）做好地方病、传染病、慢性病的防治；
（三）负责辖区内妇幼保健、计划生育技术指导；
（四）受上级卫生行政部门和乡镇政府的委托，管理公共卫生和社会办医，发动爱国卫生运动；
（五）负责辖区内卫生机构的药品采购与供应。
第十一条 中心卫生院除承担乡（镇）卫生院的任务外，尚须能实施一般手术，组织常规急救。城郊或在城区内的乡（镇）卫生院，主要负责本辖区内的预防保健和卫生管理工作。
第十二条 村卫生所的主要职能是：
（一）实施计划免疫，承担传染病、地方病、慢性病的防治；
（二）做好疫情报告，宣传推动爱国卫生运动，普及卫生院知识；
（三）进行妇幼何健系统管理，做好计划生育技术指导；
第十三条 乡镇联管办的主要任务与职能是：
（一）受乡镇卫和院的委托，结合村级卫生组织建设的实际情况，制定相关的规划和工作计划；
（二）组织村卫生所完成防病治病任务；
（三）负责村卫生所设置、人员配备的审查；
（四）监督、指导村卫生所实施工作规范；
（五）负责乡村医生培训。
第四章 人员配备
第十四条 乡（镇）卫生院的人员配备要坚持精干的原则，做到定编、定岗、定员，实行人员一专多能，身兼数职。严禁非卫生技术人员进入卫生技术队伍。乡（镇）卫生院可从系统内选聘事业心强、有管理经验的人员担任领导职务。
第十五条 乡（镇）卫生院可返聘本单位有技术专长、身体健康的离退休医务人员从事卫生技术工作，对拒绝返聘的，不许在乡（镇）政府所在地开办诊所。医疗技术较弱的边远村屯，乡（镇）卫生院可联办卫生所或开设分院、门诊部。
第十六条 乡村医生按当地700-1000人拥有一名医生的比例配备，每个村要配备一名女医生（接生员），负责妇幼保健工作。
第十七条 对具有乡村医生证书的人员，要进行考试、考核，择优聘用。乡（镇）政府可在辖区内合理调配乡村医生，并报市（县）、区卫生局备案。
第十八条 乡（镇）联管办人员，按辖区内卫生所总数的４：１的比例配备。联管办主任由乡（镇）卫生院院长兼任。办公室人员须聘专、兼职的助理药品监督员和医政监督员。内部机构设置自定，人员编制由乡（镇）卫生院内部调剂解决。
第五章 经营管理
第十九条 乡（镇）卫生院要进一步转换经营机制，扩大经营自主权。长期亏损并扭亏无望的乡（镇）卫生院，在保证完成预防保健任务、保证行使对村卫生所的管理职能、保证固定资产和药品流动资金增值、保证离退休人工资发放前提下，经有关部门批准并履行公证合同，可以实行股份制或股份合作制；可以承包或租凭给私人经营；可以实行行业兼并或跨行业兼并；院内职工可以自愿组给予、分散布经营、努力实现自我补偿、自我发展。村卫生所一律实行自主经营、自主管理。
第二十条 乡（镇）卫生院和村卫生所实行独立核算，药品流动资金专款心用，不得挪作他用。
第二十一条 村卫生所要完善制度，强化管理，每半月面向乡（镇）联管办报帐一次，月末由“联管办”进行核算，其中９０％留做村卫生所医生的个人工资，１０％上缴联管办做为管理费用。村卫生所发生医疗事故时，其经济费用由负有事故责任的乡村医生个人负担。
第二十二条 乡（镇）卫生院和村卫生所必须认真执行物价政策，执行统一收费标准。收费标准一律上墙公布。任何单位不得以任何理由提高收费标准，加重农民负担。
第二十三条 村卫生所要做到诊察室、处置室、药房分开。承担妇幼保健任务的，要设立妇科检查室。医疗业务用房面积不得低于40平方米。
第二十四条 村卫生所必须备有高压无菌操作，做到一人一针一管一用一消毒。
第二十五条 村卫生所要做到24小时应诊，积极开展巡回往诊活动，努力办好家庭病房。
第二十六条 村卫生所要使用市统一制发的医疗文书表格，做到门诊有登记、投药有处方、病程有记录、收款有收据、财务有帐目。
第二十七条 村卫生所必须承担预防保健任务。年初与有关部门签订责任状，完没在思想成任务者受罚；完成任务者，可得全部预防保健补贴。
第六章 药品管理
第二十八条 乡（镇）卫生院要认真贯彻《中华人民共和国药品管理法》，保证本地医疗机构的药品供应。必须从当地市（县）、区国有医药公司或委托单位购进药品，要建立药品采购档案，严禁购入无批准文号、无注册商标、无厂牌、无生产批号的假劣药品。要建立购药入库验收、药品在库保养、出库核查制度。
第二十九条 村卫生所要保证备有常用药品80-120种，药品一律凭医生处方使用。
第三十条 乡村医生每人向乡（镇）卫生院预交1000元药品采购金，做为采购药品的流动资金。严禁村卫生所私自从其它渠道采购药品。用药计划要提前15天向乡（镇）卫生院提出。
第三十一条 建立健全药品管理帐目。乡（镇）卫生院要设立药品管理总帐，村卫生所要设立药品管理分帐，做到日统计、月盘查，药、帐、处方相符。
第七章 监督与处罚
第三十二条 乡（镇）政府要组织卫生、公安、工商等有关部门对辖区内医药市场进行检查，凡发现不经批准而业余行医、非法行医或非法经营药品的，要坚决予以取缔。
第三十三条 乡（镇）联管办人员对辖区内的村卫生所，每周至少要监督检查一次，检查其处方、药品与各种帐目、收据，发现问题要及时解决。
第三十四条 医药市场检查人员和乡（镇）联管办，在检查与管理过程中，发现如下问题，应及时上报市（县）、区以上卫生行政部门，由卫生部门做出相应处理与处罚。
（一）乡（镇）卫生院职工未经批准而业余行医，未经批准开业的诊所和不具备行医资格的人员私自行医，均视为非法行医。将按《医疗机构管理条例》第44条规定，令其停止执业活动，没收非法所得和药品、器械，并根据情节处以1万元以下的罚款；
（二）未经批准非法经营药品的，按卫生部颁发的《药品监督管理行政处罚规定》第34条规定，除取缔外，没收全部药品和非法所得，并处以相当药品价格4-5倍的罚款，对负有责任的领导和直接责任者。分别处以500元至5000元的罚款；
（三）乡（镇）、村卫生机构私自采购药品，单位或个人非法经营药品，其药品被认定为假药、劣药者，按《药品监督管理行政处罚规定》第29、30、31、32条规定处罚；
（四）按《辽宁省医疗单位物价管理及处罚暂行办法》的规定，对乡（镇）、村卫生机构行医无处方的，罚款50元。收费无收据的，罚款100元。发现购药无发票、不建药品帐目的，罚款300元。发现一次擅自提高收费标准的，罚款300元。乡村医生连续三次发生违纪问题的，取消其行医资格。
（五）按《传染病防治法实施办法》的规定，以单位和个人非法经营、出售用于预防传染病菌苗、疫苗等生物制品的，处以出售金额3倍以下罚款；危害严重，出售金额不满5000元的，以5000元计算。乡村医生拒报、漏报、迟报传染病疫情，经教育不改的，可以处100元至500元的罚款。乡村医生拒不承担预防保健任务的，取消其行医资格。
第三十五条 卫生行政执法人员和联管办工作人员应秉公执法，对徇私枉法、不负责任的，视情况给予相应的行政处他和经济罚款或调离现岗。
第三十六条 罚款一律上缴国库，使用国家规定的统一收据。
第三十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可依照有关法律、法规的规定，申请行政复议或提起诉讼。逾期不申请复议又不提起诉讼且不履行处罚决定的，市（县）、区以上卫生行政部门可申请人民法院强制执行。
第八章 附 则
第三十八条 本办法如与上级规定有抵触时，按上级规定执行。
第三十九条 本办法由市卫生局负责解释。
第四十条 本办法自发布之日起施行。
