关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见
建设部 国家土地管理局 等
关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见
建设部、国家土地管理局、国家工商行政管理局、国家税务总局
前言
各省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府，国务院各部委、各直属机构，最高人民检察院，有关群众团体、解放军总后勤部、武警总部：
随着土地使用制度和住房制度改革的推进，我国房地产市场逐步建立，特别是去年下半年以来，房地产业发展迅速，房地产开发投资量，施工、竣工和销售的商品房面积都有大幅度提高。房地产业的兴起和发展，为全国经济的发展、投资环境的改善、群众居住水平的提高，提供了基本
的物质条件，为实现城镇国有土地的优化配置和利用，加快城市建设，起到了积极的作用。
房地产业在我国是个新兴产业，正处于改革和发展的起步阶段，房地产市场的建立和培育也处于初级阶段，在迅猛发展的过程中由于宏观调控不力，也出现了一些新的不容忽视的矛盾和问题，诸如各类开发建设用地的供应总量过大，房地产开发过热，投资结构不尽合理，房地产市场行
为不规范，一些房地产开发企业违法经营，偷税漏税，一些地区炒卖房地产现象严重，造成价格混乱、国家收益流失，这些问题严重地干扰和影响着房地产业的健康发展。因此，必须抓住当前的有利时机，针对房地产市场存在的突出问题，进一步深化改革，加强和改善宏观调控措施，引导
房地产业健康有序地继续发展，推动城镇住宅建设适度增长。现就认真贯彻执行《中共中央、国务院关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，结合当前房地产业的实际，提出如下具体意见。
一、加强对国有土地出让的计划、规划管理，严格控制土地供应总量
各地必须有计划、按规划出让土地，坚决纠正目前某些地区脱离市场需求和开发能力超出用地计划、违背城市规划盲目大量出让土地的混乱状态。各地要加强土地使用权出让的计划性，所有出让的土地，包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划，做到有计划出让。出让土地必须按
建设用地计划对房地产开发用地进行数量控制、必须依据城市规划、必须与建设项目相结合、必须有明确的开发期限和进度要求、必须有基础设施配套建设的条件、必须严格按法律规定的程序和权限审批。认真执行《国务院关于严格审批和认真清理各类开发区的通知》（国发〔1993〕
33号），继续抓好开发区用地的清理，主要审查土地利用是否符合规划，用地规模是否适度，土地使用是否合法。对清理出的问题按《通知》要求区别情况作出处理。
二、调整房地产开发投资结构，确保重点
各地要在做好市场预测的基础上，加强对房地产投资方向的引导。房地产开发的重点是为重点建设配套的房地产开发项目和城镇职工住宅，对市场需求量有限的花园别墅、度假村、高级公寓、高档宾馆、写字楼等要严格控制，该停的下决心停下来，对已出现滞销的项目和赛马场、高尔
夫球场等高消费项目原则上不得立项、不核发规划许可证、不供给土地、不予以贷款。计划、规划、土地、金融等部门要密切配合、各司其职，严格管理，哪个环节出了问题就追究哪个部门的责任。对已立项的项目，各地要进行一次审查，项目类型不合适的，可在符合城市规划的前提下，
改为生产用房、普通标准住宅和相应的商业服务业用房等适销对路的项目，否则应坚决停缓开发。
三、对房地产开发经营机构进行一次全面检查，加强对房地产开发企业的管理
各地要由省建委（建设厅）牵头，组织土地、工商、税务等部门，结合用地清查、工商年检、资质年检和财税检查，对房地产开发企业进行一次全面检查，对取得房地产开发经营权的企业在一年内无开发任务或未进行实际开发投资建设的，应及时取消其房地产开发经营权。对注册资金
虚假、没有开发能力及偷税漏税的经营单位，要予以查处，并公开处理结果。对遵纪守章依法经营，为社会做出突出贡献的房地产开发企业，要予以鼓励和宣传。要认真执行《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》（国发〔1992〕61号），按照建设部、国家工商行政管理局的规
定，对从事房地产开发的各类企业（包括“三资”房地产开发企业和开发区、保税区等设立的房地产开发企业）进行资质审批，凡未按规定经过建设行政主管部门进行资质审批而成立的各类房地产开发经营企业和单位，必须补办资质审批手续，逾期不办理的，由工商行政管理部门取消其房
地产开发经营资格。
各类银行（人民银行、专业银行、商业银行）和土地管理部门一律不得开办开发经营房地产的公司，已经开办的，要限期在人事、财务和资金方面完全脱钩，对具备开发经营资格的，可予以保留，对不具备开发经营资格的应予撤销，并由原主管部门妥善处理债权债务等善后工作；由各
类银行以合资方式参与房地产开发经营的，应收回注入资金实行脱钩。对非银行金融机构兼营开发经营房地产的，首先要和银行彻底脱钩，并不得参与资金拆借，不得搞计划外贷款和投资；非银行金融机构开办的开发经营房地产的公司，应实行独立核算。
四、采取有力措施规范房地产市场行为，坚决制止炒卖房地产牟取暴利
一是进一步扩大国有土地使用权出让范围。除国务院规定的国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设、公共设施、公用事业和国营工业等项目外，对其它新增建设用地，首先是商业、金融、旅游、服务业、商品房屋和涉外工程项目建设用地的供应，不再搞行政划拨，
原则上都要实行有偿出让，并尽可能采用招标或拍卖的方式公开、公平竞争，减少协议出让，制止利用各种“关系”取得土地。二是对出让土地的地块，由政府组织评估机构确定基准价格，避免低价出让，协议出让的价格也要以基准地价为依据，并公开协议价格，提高透明度，以利社会监
督。三是积极清理以划拨方式取得的土地使用权的自发交易，纠正和制止不按规定办理手续、不交出让金或收益金的交易行为。四是受让的土地必须按出让合同的规定抓紧开发利用，购地后一年内投入的开发资金不足购地费的25％的，应由政府收回土地；未完成开发投资总额（不包括购
地款）20％以上的，不得转让。五是各地应根据实际情况规定未达到一定投资比例或施工进度的商品房不得预售。六是加强房地产交易管理，每一次土地使用权的转让和房屋所有权的转移（包括房地产开发期间的转让、预售等）都必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理房地产交易
手续，缴纳有关税费。对不做投资和开发，靠炒卖房地产哄抬地价、房价而获取暴利，扰乱房地产市场秩序的行为要坚决制止，严肃查处。
五、合理调节收益分配，防止国家收益流失
各地要加强对房地产收益的管理，把国家明文规定的各种税费收上来。国有土地出让金和土地收益金必须按现行财政体制，纳入各级财政预算管理。各级政府不得委托除财政部门以外的任何单位和部门，另设金库，管理土地收入；财政部门也不能把应由预算内管理的土地收入转为预算
外管理。对土地转让中漏失的各项收益要进行清算及时补交入库。在增值税等新的税种未出台前，要严格执行财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》把土地出让金和土地收益金按规定收缴入库。
六、推进城镇住宅建设，加快解决困难户住房的步伐
各地要在加大城镇居民住房制度改革力度的同时，按照房屋商品化的原则，多方筹集建设资金，严格管理住房基金，保证用于住房建设，同时要实行集资建房、合作建房等多种形式加快经济适用房的建设，保持住宅建设稳定增长。今后所有开发公司都要承担相当于所开发的商品房面积
20％以上的微利居民住宅建设任务，各地可区别开发项目的地段和类别，做出具体规定。政府实行鼓励建设普通居民住宅的政策，对微利房、解困房（包括集资建房、合作建房）的建设计划、土地供应、规划设计、资金安排和信贷等方面给以支持，以降低成本，加速住宅建设，加快“解
困、解危”步伐。
七、加强对外商投资房地产的管理
继续做好积极引进外资的工作，同时要加强对外商投资房地产的引导。外商开发经营房地产应结合建设项目进行，以国家规定的鼓励类项目相配套的房地产开发项目为主。对外商投资的房地产开发经营企业，应根据项目规模核定其注册资本、分期投入资金量、合资双方股金份额等。中
方不得为外商出资本提供贷款和境内外贷款担保，以保证外资的真正投入。要严格制止脱离项目以大面积低价批地作为条件来吸引外资的做法，各地不准超越权限制定优惠政策。
1993年8月10日
关于做好2012年农业保险工作的通知
中国保险监督管理委员会
关于做好2012年农业保险工作的通知
保监发〔2012〕38号
各保监局、各财产保险公司、各再保险公司、中国保险行业协会：
近年来，农业保险在党中央国务院的高度重视下得到了快速发展。加强农业保险工作，对于稳定农业生产、促进农民增收、维护农村和谐具有重要意义，也是保险业服务党和国家中心工作的具体体现。为深入贯彻落实全国金融工作会议、中央农村工作会议和中央一号文件精神，按照2012年全国保险监管工作会议“抓服务、严监管、防风险、促发展”的总体思路和大力发展农业保险的工作部署，现将2012年农业保险工作有关要求通知如下：
一、积极稳妥推进农业保险发展
（一）努力扩大农业保险险种和覆盖面。党中央国务院的安排部署和财政补贴政策的变化，为农业保险的发展带来了新形势、新变化和新要求。各保险公司要深刻领会相关精神，加强与地方政府的沟通协调，积极增加险种和扩大承保面积。要进一步扩大涉及国计民生的重要粮、油、棉等品种的保险覆盖面，大力发展种植业保险，积极推进牧区保险、森林保险和设施农业保险发展，支持地方政府结合区域特色开展优势农产品生产保险试点工作，进一步发挥农业保险在“菜篮子工程”建设等领域的作用。
（二）切实提高农业保险保障水平。各保险公司要结合地方实际，在当地保监局的指导下，提供差异化、多层次保障；要积极协调地方政府，逐步提高农业保险保障水平，力争覆盖农作物生产的物化成本，不断满足农民日益增长的风险保障需求。
（三）积极拓宽服务领域。各保险公司应积极拓宽社会影响面大、保障需求迫切的“三农”服务领域，进一步促进农房保险、农机保险、渔业保险、农村综合保险等涉农保险发展，全面提高服务“三农”的能力和水平。
（四）争取农业保险良好发展环境。各保险公司要加强与地方政府的沟通协调，积极汇报国家有关农业保险的支持政策与监管政策，争取地方政府积极落实国家保费补贴政策，不断增加地方财政补贴力度，采取具有地方特色的差异化补贴政策支持当地农业保险发展，为农业保险发展创造良好环境。积极参与地方政府农业保险工作，为地方政府农业保险工作提供经营数据、政策研究、风险管理等方面的支持。
二、全面提升农业保险服务能力
（一）加强农业保险服务标准制度建设。各保险公司要严格按照《关于加强农业保险承保管理工作的通知》（保监产险〔2011〕455号）和《关于加强农业保险理赔管理工作的通知》（保监发〔2012〕6号）的要求，进一步加强农业保险服务标准制度建设，加快形成符合农业保险特点的承保理赔等关键环节的基础性内控规范。
（二）建立健全行业规范。中国保险行业协会应不断总结承保理赔等关键环节的先进经验和做法，在《农业保险承保管理指引》和《农业保险理赔管理指引》的基础上，逐步完善单证、业务数据管理等关键环节的规范管理，进一步建立健全行业规范。
（三）狠抓制度落实。各保险公司要狠抓内控制度落实，通过现场检查等形式加强承保理赔等关键环节的监督管理；要加强基层机构对相关制度的学习、培训与执行，不断改进服务方式，提高服务水平，切实将惠农政策公开、承保情况公开、理赔结果公开、服务标准公开、监管要求公开和承保到户、定损到户、理赔到户的要求落到实处。
（四）加强农业保险基层服务体系建设。各保险公司应按照因地制宜、市场化的原则，逐步建立满足农业保险业务需要的基层服务体系；要加大投入，多种形式健全农业保险服务网络，积极探索农业、林业等基层机构及农村基层自治组织的管理人员与农业保险经办机构协同推进农业保险发展的模式，切实将农业保险的服务有效供给至“三农”的第一线。
（五）加强新科技的运用。各保险公司应加强信息系统建设，将农业保险承保理赔的情况纳入保险公司核心信息系统；通过运用GPS、无人机查勘、卫星遥感等新技术，并与人工查勘、定损等手段相结合的方式，提高承保、理赔等关键环节的效率和质量。
三、切实加强农业保险风险管理
（一）建立健全风险预警机制。各保险公司要加强与气象、地质、水利等相关部门的联动合作，密切关注与农业生产有关的预警信息和数据信息，加强分析预判，逐步建立健全农业保险风险预警机制。
（二）切实开展防灾减灾工作。各保险公司要充分发挥保险业在风险管理中的作用，加大对防灾减灾工作的投入；要认真总结近年来农业保险在应对各类自然灾害中的经验，加强与相关部门的合作，积极协助相关单位开展防灾减灾工作，帮助农民提高抗御风险的能力；要积极探索农业保险支持农业开展防灾减灾的新方式、新方法，在一些农业保险覆盖面较大的地区加快引入人工干预天气等防灾减灾手段，提高防灾减灾质量和效率。
（三）完善农业保险再保险体系。各保险公司要合理安排农业保险再保险方案，提高风险防范能力，充分利用国内、国际两个再保险市场，转移、分散农业大灾风险。各再保险公司要加强研究，加大农业再保险的保障力度，不断提高农业再保险承保能力。鼓励行业加强沟通，探索对不同风险区域的农业保险业务互换，均衡地域风险；鼓励以国有再保险公司为依托，探索建立各保险公司积极参与的农业再保险共同体，增大再保险供给的能力。
（四）完善农业大灾风险转移分散机制。各保险公司要科学经营，切实防范和化解农业保险风险。一方面要按照《中央财政种植业保险保费补贴管理办法》（财金〔2008〕26号）的要求提足巨灾风险准备金，并进一步探索建立“以丰补歉”的利润分配机制，提高化解风险的能力；另一方面要积极参与地方政府探索“多方参与、风险共担、多层分散”的农业大灾风险转移分散机制建设，并提供专业支持。
四、稳步推进农业保险产品创新
（一）加大农业保险产品创新力度。各保险公司要根据农业发展的新变化、新特点和新要求，深入调研，加大产品创新力度，积极拓展保险服务“三农”新领域；要积极研究天气指数保险、小额信贷保证保险等新型产品，满足农业和粮食生产日益增长的保险需求。
（二）切实推进农业保险产品科学化。各保险公司要依据承保标的的风险特征，加强农业保险产品科学化研究。保险行业协会要积极组织行业力量开展风险费率区划研究工作，加强研究成果在实践中的运用，推动科学合理的厘定农业保险产品费率。
（三）加强农业保险产品通俗化改造。保险行业协会要积极推动行业加强农业保险产品的通俗化改造，逐步提高农业保险产品的通俗性，切实保障投保农户的知情权。按照突出重点、急事先行的原则，逐步形成种植业、重点养殖业和森林保险示范性条款。
五、切实促进农业保险规范经营
（一）建立符合农业保险特点的奖惩机制。各保险公司要在人力、物力和财力上加大投入力度，针对农业保险的特点和特色制定专门的考核激励办法，充分调动农险从业人员和基层机构推进发展、规范经营、提高服务质量的积极性。
（二）建立农业保险专项内审制度。各保险公司要建立农业保险专项内审制度，切实加强对分支机构农业保险工作的内部稽核审计。要建立对下一级分支机构的专项检查计划，切实加大专项检查力度；每年的检查覆盖面应不低于20%，检查要突出重点，务求实效，内容应覆盖业务全流程。
（三）切实加大农业保险检查力度。各保监局要根据实际情况，将农业保险承保、理赔情况作为检查重点，通过现场检查、专项调研等形式，加强农业保险承保理赔等关键环节的监督检查力度，认真检查，切实将相关制度和要求落到实处。
（四）切实加大违法违规行为的惩戒力度。各保监局对检查中发现的违法违规行为要切实加大惩戒力度，特别是对检查中发现的以虚构或者虚增保险标的、虚假理赔、虚构中介业务、虚列费用、虚假退保等方式骗取农业保险财政补贴，截留、挪用农业保险理赔资金等问题，要依法从重处罚；对发现的涉及其他组织的问题，要向同级人民政府和其上级主管部门通报情况或及时转送相关部门处理；对涉嫌犯罪的，坚决移送司法机关查处。各保险公司对在内审时发现的违纪行为，要严厉查处，绝不能大事化小、小事化了，更不能姑息包庇。保监局在检查时，发现内审查而不究或究而不力的，要依法追究相关责任人的责任。
六、相关要求
（一）加强农业保险经营信息报送工作。各保险公司在开展新的农业保险业务时，应严格按照《关于规范政策性农业保险业务管理的通知》（保监发〔2009〕56号）的要求，由总公司事前向中国保监会报告。已开展农业保险业务的，应每季度对农业保险工作进行总结，并及时报告中国保监会。
（二）加强行业沟通交流。保险行业协会要进一步完善联席会议平台建设，使联席会议真正成为农业保险信息沟通、经验交流、标准制定、行为自律、理论探讨、政策研究的重要平台，为行业发展创造良好环境。
（三）切实抓好各项工作落实。各单位要认真贯彻落实有关要求，加强领导，落实责任，加大投入，把提高服务能力、规范经营、防范化解风险和促进业务发展做为2012年工作重点，早规划、早部署，切实做好2012年农业保险工作。
中国保险监督管理委员会
二○一二年四月二十五日
